Uma dúvida muito comum na gestão condominial é: quando o inquilino comete uma infração, quem responde perante o condomínio? O inquilino ou o proprietário do imóvel? A resposta é clara no Direito Condominial e merece atenção de síndicos, administradoras e proprietários.
Quem o condomínio pode responsabilizar?
Antes de tudo, é importante entender que o condomínio não faz parte da relação locatícia entre proprietário e inquilino. Por isso, quem responde diretamente ao condomínio por atos infracionais é sempre o proprietário da unidade, ainda que a infração tenha sido cometida pelo inquilino.
“Ou seja, advertências, multas e demais sanções administrativas devem ser direcionadas ao dono do imóvel. Posteriormente, o proprietário pode exercer o direito de regresso contra o inquilino, buscando ressarcimento ou até mesmo a rescisão do contrato de locação”, explica a advogada condiminial e especialista em Direito Civil, Pâmela Dias.
Infrações reiteradas e aplicação de multas
Quando as infrações se repetem e o proprietário não adota providências efetivas, o condomínio pode avançar nas penalidades. Se, dentro do período de um ano, houver condutas reiteradas, o proprietário poderá ser multado conforme prevê o Código Civil e a convenção do condomínio.
Além disso, a multa pode ser majorada, chegando a até cinco vezes o valor da contribuição condominial, ou conforme outro limite previsto na convenção. “Em situações mais graves, pode-se discutir até a figura do condômino antissocial, com penalidades ainda mais severas, sempre mediante deliberação em assembleia”, explica Pâmela.
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A importância do contraditório e da defesa
Outro ponto essencial é o respeito ao devido processo legal. O proprietário deve ser previamente notificado, com garantia de contraditório e ampla defesa. A simples aplicação de multa, sem notificação formal, torna a penalidade passível de nulidade.
Portanto, o procedimento correto protege tanto o condomínio quanto a própria administração.
Exemplos práticos do dia a dia
Na prática, há situações em que o proprietário age de forma diligente. Quando, após ser notificado, ele demonstra que tomou providências — advertindo o inquilino ou adotando medidas contratuais — a penalidade pode não avançar.
“Por outro lado, a omissão do proprietário fortalece a aplicação de multas mais elevadas e, em casos extremos, pode levar à judicialização do conflito”, informa a advogada.
Locações de temporada e curta duração
As mesmas regras se aplicam às locações de temporada, inclusive aquelas de curta duração, como as realizadas por plataformas digitais. Ainda que o ocupante permaneça poucos dias no imóvel, a responsabilidade perante o condomínio continua sendo do proprietário.
Por isso, cresce a recomendação de adoção de medidas preventivas, como:
- Ficha cadastral dos ocupantes
- Documento com foto atualizada
- Identificação de veículos
- Comunicação prévia ao condomínio
Essas ações não impedem a locação, mas aumentam a segurança e reduzem riscos.
Quando há violência ou risco à segurança
Em casos de agressões, ameaças ou danos intencionais, pode haver responsabilidade solidária em determinadas esferas. Pâmela explica que o inquilino responde pessoalmente na esfera criminal, enquanto o proprietário pode responder civilmente perante o condomínio, por não fiscalizar o uso adequado da unidade.
O proprietário pode se eximir da responsabilidade?
Não. A legislação, a doutrina e a jurisprudência são pacíficas: o proprietário não pode transferir ao condomínio a responsabilidade pelo comportamento do inquilino. Ainda que tente se defender alegando culpa exclusiva do locatário, a obrigação condominial permanece.
Conclusão
Em resumo, atos infracionais cometidos por inquilinos recaem, perante o condomínio, sobre o proprietário da unidade. Cabe a ele fiscalizar, orientar e, se necessário, rescindir o contrato de locação. Já o condomínio deve agir com cautela, respeitando procedimentos formais, notificações e decisões assembleares.
Dessa forma, esse cuidado garante segurança jurídica, preserva a convivência e evita conflitos desnecessários na vida condominial.
