A Lei 4591/64, em §2º do artigo 10, deixa claro que nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício onde mora. No mesmo sentido, o inciso III, do artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro. Mas se estas normas estão bem claras no papel porque temos tantos problemas com a fachada dos condomínios? O que é realmente considerado alteração de fachada?
Os moradores precisam entender que a fachada não é só a frente do prédio, que abrange toda a área externa visível, incluindo as paredes, janelas, sacadas, portas, esquadrias, portões e outros elementos que compõem a estética e a harmonia visual do edifício. Neste viés,qualquer alteração, por mais simples e de boa vontade que se pareça, precisa passar por assembleia e ter quorum qualificado para aprovação.
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O que é considerado alteração de fachada?
Qualquer alteração na fachada precisa da unanimidade da aprovação dos condôminos para ser aprovada, pois a fachada é considerada parte comum e indivisível da edificação.
Não podemos esquecer ainda do projeto arquitetônico, que possui propriedade intelectual e qualquer alteração do mesmo necessita do consentimento do seu criador, ou seja o arquiteto que idealizou aquela criação.
Entretanto, outros aspectos também podem ser considerados alteração da fachada, mesmo que de forma indireta, mas contribuem gradativamente para desvalorização do imovel e da perda da identidade visual dos edifícios. Atitudes como colocar tapete no parapeito das sacadas, tênis na janela, roupas penduradas no varal da sacada, entre outras situações do dia a dia, devem ser coibidas nos condomínios.
De qualquer sorte, para que o síndico possa exercer com plenitude estas cobranças, e, inclusive aplicar as penalidades administrativas, faz-se necessário que o Regimento Interno traga estas proibições de forma expressa. Assim não restaram dúvidas da compreensão dos moradores e da aplicabilidade das multas.
Fechamento de sacadas
Não menos importante, temos outro assunto polêmico nos condomínios, que é o fechamento das sacadas. Como expresso anteriormente, a Lei não deixa margem para dúvidas de que a sacada faz parte da fachada, então, para que o fechamento da sacada ocorra, faz-se necessário a aprovação em assembleia, com quorum qualificado e, inclusive, a aprovação do projeto e modelo específico. Desta forma, o fechamento da sacada se torna regular e outros moradores também poderão realizar estes procedimentos, seguindo os padrões já estabelecidos.
O que muita gente não sabe é que a partir do momento que o fechamento da sacada foi aprovado ela deixa de ser área comum. Então, passa a ser integrada ao imóvel do morador. Assim, podendo o mesmo fazer o que quiser ali dentro, inclusive com a remoção da porta que divide a sala da sacada. Entendimento este, pacificado em nosso Tribunais, que nos chama a atenção para estabelecimento de regras bem claras quando aprovado o fechamento da sacada.
Respeitar as regras da fachada garante harmonia, valoriza o imóvel e evita conflitos. Os condôminos precisam ter em mente que tudo isto são regras para melhorar o conjunto arquitetônico do condomínio, valorizar o imóvel e por isso as regras.
Débora Nunes Camaroski | Advogada Especialista na Área Condominial
