A vida em condomínio traz consigo desafios de convivência, organização e gestão. Um dos temas que mais geram dúvidas é a exploração comercial em áreas comuns e privativas, especialmente em um cenário cada vez mais online, com aumento de encomendas e novas formas de trabalho.
Por isso, para esclarecer o assunto, conversamos com o advogado Felipe Ferrarezi, especialista em Direito Condominial e Imobiliário, que destacou pontos fundamentais sobre limites legais, responsabilidades e o papel do síndico.
Áreas comuns não podem virar espaços comerciais
De acordo com o especialista, o uso das áreas comuns precisa ser regido pelo bom senso e, principalmente, pela lei. “As normas condominiais e os regimentos internos já deixam claro que as áreas comuns não podem ser usadas para fins políticos, religiosos, jogos de azar ou exploração comercial”, explica Felipe.
Ele cita, por exemplo, uma moradora que utilizava o salão de festas para dar aulas de dança. Mesmo cobrando uma taxa de uso, a atividade caracterizava exploração comercial irregular. “Nesses casos, cabe ao síndico notificar, aplicar advertência e, se necessário, multar o condômino. O espaço precisa ser usado para sua finalidade social, não para gerar lucro individual”, completa.
Nas áreas privativas: até onde vai o direito do morador?
Muitos moradores acreditam que, dentro do próprio apartamento, podem fazer o que quiserem. No entanto, o direito de propriedade é relativo. “Nesse sentido, é preciso avaliar se a atividade gera impacto para os vizinhos ou para o condomínio. Uma costureira que atende pequenas demandas pode ser tolerada, mas se a atividade gera ruído excessivo ou movimentação de clientes externos, já extrapola os limites”, pontua o advogado.
Situações como manicure ou venda esporádica de pães e bolos dentro do condomínio podem ser aceitas, desde que não causem perturbações. O que não se pode admitir é a transformação da unidade em um ponto comercial estruturado, o que descaracteriza a natureza residencial.
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Riscos jurídicos para o condomínio
Além disso, um ponto de atenção é quando a exploração comercial envolve os serviços do condomínio, como porteiros e zeladores. “Quando um morador utiliza a portaria para despachar encomendas de seu negócio, ele está se apropriando de um serviço coletivo para fins particulares, além de gerar riscos de extravio e até problemas relacionados à LGPD”, alerta Felipe.
Nesses casos, além de descumprir o regulamento interno, o condomínio pode ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos, mesmo que a atividade tenha sido realizada por um único condômino.
A importância da atuação preventiva
Por isso, para evitar conflitos, o ideal é que o condomínio tenha regras claras em sua convenção e regimento interno, prevendo como lidar com esse tipo de situação. “A atuação do síndico deve ser imediata e firme. É importante proibir e penalizar condutas que desvirtuem a função residencial do condomínio. Caso contrário, abre-se espaço para um ‘efeito cascata’, em que outros moradores passam a repetir a prática”, reforça o especialista.
Além disso, Felipe destaca a importância da assessoria jurídica preventiva, que pode ajudar síndicos e conselhos a interpretarem casos limítrofes e conduzir assembleias de forma mais eficiente.
Em conclusão, torna-se crucial analisar a exploração comercial em condomínios com cautela, equilíbrio e respaldo jurídico. Por um lado pode-se tolerar pequenas atividades recreativas, mas o uso das áreas comuns ou privativas de forma a descaracterizar a função residencial deve ser coibido.
Por fim, precisamos avaliar cada caso com bom senso e dentro da lei. O síndico precisa atuar com firmeza para manter a harmonia e evitar que o condomínio vire uma ‘terra de ninguém’. Afinal, a função principal é garantir segurança, bem-estar e convivência saudável para todos os moradores.
