Realizar obras de grande porte em condomínios é um desafio que exige planejamento, conhecimento técnico e muita cautela por parte dos síndicos.

Seja para a revitalização de fachadas, instalação de novas estruturas ou reformas amplas, essas intervenções são essenciais para a valorização do patrimônio e a qualidade de vida dos condôminos. Mas, para que o “sonho” não se torne um pesadelo, é crucial saber como contratar e gerenciar adequadamente os serviços.

Por isso, Luis Fernando Delalibera, engenheiro civil e empreiteiro com mais de 20 anos de experiência, compartilhou informações valiosas sobre como conduzir essas obras de forma eficiente e segura.

O planejamento é essencial

Segundo Luis Fernando, o primeiro passo para uma obra de sucesso é realizar uma visita técnica detalhada. Essa etapa permite identificar todas as necessidades do projeto e criar uma memória de cálculo que embasará o orçamento. Além disso, um cronograma bem estruturado e uma lista de materiais detalhada são indispensáveis para garantir que todos os passos sejam seguidos com precisão.

“Um orçamento bem feito é resultado de um trabalho técnico. Isso inclui análise de patologias, definição de quantidades e uso de materiais adequados”, explica Luis. Ele reforça que um orçamento superficial pode gerar atrasos, aditivos desnecessários e insatisfação entre os condôminos.

Contudo, um dos maiores erros que síndicos cometem é escolher empresas com base apenas no preço. O engenheiro destaca que é fundamental buscar empresas que já tenham experiência comprovada em obras semelhantes e que contem com um profissional habilitado registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

“Verifique se a empresa possui um portfólio com obras de grande porte e um responsável técnico que assuma a responsabilidade pela obra do início ao fim. Isso evita problemas relacionados à qualidade e prazos”, alerta.

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Documentação e laudo técnico

Outro aspecto crucial é garantir que a empresa contratada tenha toda a documentação em dia. Luis recomenda que os síndicos exijam:

  • Certidões negativas de débito (municipal, estadual e federal).
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para cada etapa da obra.
  • Alvará da prefeitura, especialmente em obras que possam impactar a área externa.
  • Plano de gestão de resíduos, conforme exigido pelas normas ambientais.

Além disso, ele enfatiza a importância de o síndico criar um canal direto com os responsáveis pela obra, como um grupo no WhatsApp, para facilitar o compartilhamento de documentos e atualizações.

Primeiramente, antes de iniciar qualquer obra, é essencial contar com um laudo técnico detalhado. O especialista explica que o laudo deve seguir normas específicas, como a NBR 13752, e incluir informações conclusivas, como as dimensões exatas das áreas a serem reformadas e o grau de urgência de cada intervenção.

“Um laudo incompleto pode comprometer toda a obra. Sem quantidades definidas, as empresas terão dificuldade para elaborar orçamentos precisos, o que pode gerar problemas no futuro”, afirma o engenheiro.

Cronograma físico-financeiro

Um cronograma físico-financeiro bem elaborado é essencial para garantir o controle sobre os pagamentos e a execução da obra. Luís recomenda dividir o pagamento em parcelas proporcionais ao avanço da obra, deixando uma parcela final como garantia de que todos os serviços serão entregues conforme o contrato.

A gestão do canteiro de obras também merece atenção especial. Por isso, dividir os serviços por fachadas ou setores do condomínio, especialmente em reformas de prédios, pode minimizar o impacto na rotina dos moradores.

Além disso, a escolha de materiais adequados é fundamental, principalmente em cidades litorâneas como Balneário Camboriú, onde a alta umidade e a salinidade aceleram o desgaste das estruturas.

“Optar por materiais resistentes e inovadores, como resinas não intrusivas e texturas impermeabilizantes, pode aumentar a vida útil das estruturas e reduzir custos futuros”, explica.

Ainda por cima, a escassez de mão de obra qualificada é um desafio crescente no setor. Luís destaca a importância de contratar equipes bem treinadas e de acompanhar de perto o trabalho dos profissionais.

Ele também alerta para o impacto de problemas sociais, como o aumento da dependência de jogos online entre jovens trabalhadores, que têm afastado muitos talentos do mercado. “É preciso investir em formação técnica e valorização dos profissionais para garantir a qualidade dos serviços”, ressalta.

Finalizando a contratação

Para síndicos que desejam realizar obras em 2025, Luis recomenda iniciar o processo de orçamentos com antecedência mínima de um mês, garantindo tempo suficiente para avaliar propostas e esclarecer dúvidas.

Também reforça a importância de manter um relacionamento transparente com as empresas contratadas, reconhecendo o esforço envolvido na elaboração de orçamentos e planejamentos.

Em conclusão, obras de grande porte nos condomínios podem ser complexas, mas com planejamento, documentação adequada e escolha criteriosa de fornecedores, elas se tornam uma oportunidade para valorizar o patrimônio e melhorar a qualidade de vida dos moradores.

Para síndicos, o segredo está em atuar de forma preventiva, buscar conhecimento técnico e contar com profissionais capacitados que garantam a segurança e a eficiência de cada etapa da obra. Afinal, como Luís bem pontua: “Transparência e planejamento são os pilares de uma gestão condominial bem-sucedida.”

Lanume Weiss
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