A função de síndico é complexa e envolve, além da administração financeira e organizacional do condomínio, a tomada de decisões urgentes que podem impactar diretamente a segurança e o patrimônio de todos os condôminos. Uma das situações mais delicadas é a realização de obras emergenciais, aquelas que não podem esperar a deliberação em assembleia.
Mas afinal, quando o síndico pode agir sozinho e quais cuidados deve tomar?
O Código Civil, em seu artigo 1.348, descreve as competências do síndico. Destaca-se, para o tema, o inciso V:
Art. 1.348. Compete ao síndico: (…) V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Essa disposição legal dá respaldo para que o síndico atue com rapidez em situações em que há risco iminente de dano ou comprometimento da segurança, como infiltração grave, risco de desabamento ou falha em sistemas de segurança, por exemplo.
Assim resguarda-se ao Síndico:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
Ou seja, realiza e na primeira oportunidade dará ciência à assembleia.
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Até onde vai o poder do síndico?
O direito de agir de forma imediata não é ilimitado. A atuação deve se restringir ao que for estritamente necessário para evitar agravamento dos danos.
Qualquer extrapolação — como incluir melhorias, alterar o projeto original ou contratar serviços não diretamente ligados à emergência — pode ser questionada judicialmente.
Relembrando que a lei exige que, mesmo após a execução imediata, o síndico convoque a assembleia para ratificar a decisão.
Além disso, a falta dessa ratificação pode abrir espaço para impugnações, responsabilização pessoal e até obrigação de ressarcir o condomínio.
Riscos jurídicos
Síndicos que extrapolam suas atribuições ou deixam de comprovar a urgência correm o risco de ser responsabilizados civilmente por prejuízos ao condomínio indo até a votação de destituição do cargo.
Além disso, contratos mal elaborados, ausência de orçamentos prévios e falta de registros documentais podem gerar questionamentos.
Dicas para que o Síndico se resguarde
Por fim, importante, conhecer suas atribuições, o que a Lei e a Convenção lhe permitem e documentar a urgência: fotos, vídeos, relatórios técnicos e comunicações com prestadores de serviço.
Importante, ainda:
- contratar empresas regularizadas: exigir nota fiscal, comprovação de qualificação e garantias.
- solicitar a participação do Conselho no processo de contratação emergencial.
- convocar assembleia o quanto antes para relatar a ocorrência.
Lembrando que a presença de um advogado especializado em direito condominial é fundamental para orientar o síndico sobre limites legais, procedimentos corretos e prevenção de litígios, blindando o gestor contra questionamentos futuros.
Kátia Krieck | Advogada expert em Direito Condominial
