A Reforma Tributária vai trazer novas obrigações para os condomínios edilícios a partir do final de 2026. Entre as principais mudanças está a obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) para cobranças e receitas condominiais.

A mudança exige atenção de síndicos, administradoras e profissionais responsáveis pela contabilidade. Embora a emissão da nota fiscal passe a fazer parte da rotina dos condomínios, isso não significa que as cotas condominiais serão automaticamente tributadas pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).

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Quando o condomínio terá que emitir nota fiscal?

A partir de 1º de dezembro de 2026, os condomínios edilícios passam a integrar o cronograma de obrigatoriedade de emissão da NFS-e.

Até então, cobranças condominiais costumam ser documentadas por boletos, demonstrativos e balancetes. Com a nova regra, a emissão do documento fiscal eletrônico passa a integrar os procedimentos administrativos dos condomínios.

Por isso, os próximos meses devem ser utilizados para adaptar sistemas, rotinas administrativas e procedimentos contábeis.

Emitir nota fiscal significa pagar IBS e CBS?

Não necessariamente. Esse é um dos principais pontos de atenção da Reforma Tributária para os condomínios. A emissão da NFS-e constitui uma obrigação acessória e não representa, por si só, a cobrança automática de IBS e CBS sobre as cotas condominiais.

A eventual incidência dos novos tributos depende do enquadramento do condomínio e, principalmente, da composição das suas receitas.

Assim, condomínios cuja arrecadação seja formada principalmente pelas contribuições dos próprios moradores tendem a ter uma situação diferente daqueles que possuem receitas relevantes provenientes de terceiros.

Regra dos 80% merece atenção

A legislação estabelece uma regra específica para condomínios edilícios que não optarem pelo regime regular do IBS e da CBS.

Quando as taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos representam 80% ou mais da receita total, o condomínio não se enquadra, apenas por esse critério, na hipótese especial de tributação.

Por outro lado, quando essa participação fica abaixo de 80%, significa que mais de 20% da arrecadação vem de outras fontes. Nesse cenário, a situação exige uma análise tributária mais detalhada.

O percentual, portanto, não deve ser observado apenas pelo valor dessas receitas. O que importa é a participação delas na arrecadação total do condomínio.

Por exemplo, um condomínio que arrecada R$ 100 mil, sendo R$ 85 mil provenientes dos próprios condôminos e R$ 15 mil de outras fontes, permanece acima do percentual de 80%.

Já se R$ 75 mil vierem dos condôminos e R$ 25 mil de outras receitas, a participação das cobranças condominiais será de 75%. Nesse caso, será necessária uma avaliação tributária mais específica.

Quais receitas podem entrar nessa análise?

Entre as receitas que precisam ser acompanhadas estão aquelas provenientes de cessão de espaços, instalação de antenas, publicidade em áreas comuns, exploração de estacionamentos, cessão ou locação de espaços e outras formas de utilização econômica do patrimônio comum.

Além disso, a origem de cada receita passa a ter importância ainda maior. Uma cota extraordinária aprovada para uma obra, por exemplo, possui natureza diferente de um valor recebido pela cessão de espaço para uma antena de telecomunicações.

Por isso, a organização contábil e financeira será fundamental para que o condomínio consiga identificar corretamente a origem dos valores recebidos e avaliar seus possíveis efeitos tributários.

Ultrapassar 20% de receitas de terceiros significa tributar tudo?

Não. O enquadramento na regra não significa que toda a arrecadação do condomínio passará a sofrer incidência de IBS e CBS.

A legislação diferencia os valores cobrados dos próprios condôminos das operações realizadas pelo condomínio com bens e serviços. Portanto, uma vez identificado o enquadramento, será necessário verificar quais receitas correspondem efetivamente a operações sujeitas aos novos tributos.

Dessa forma, a análise não deve considerar simplesmente o total arrecadado. Precisa analisar individualmente a natureza e a origem de cada receita.

Condomínio pode optar pelo regime regular do IBS e da CBS?

Sim. A legislação permite que o condomínio edilício opte pelo regime regular do IBS e da CBS.

No entanto, essa decisão exige mais do que uma simples escolha administrativa. No regime regular, a legislação prevê incidência de IBS e CBS sobre as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e também de terceiros.

Por isso, antes de optar pelo regime, devem ser considerados fatores como a composição das receitas, o volume e a natureza das despesas, as operações realizadas e a possibilidade de utilização de créditos.

Créditos tributários também entram na conta

Outro aspecto importante da Reforma Tributária é o sistema de créditos. Nos casos permitidos pela legislação, contribuintes submetidos ao regime regular poderão utilizar créditos relacionados ao IBS e à CBS incidentes sobre determinadas aquisições de bens e serviços.

Assim, a análise do regime regular não deve considerar apenas os tributos incidentes sobre as receitas. Também é necessário avaliar se as despesas e aquisições do condomínio podem gerar créditos que reduzam o valor final a recolher.

Essa avaliação pode variar conforme a estrutura de custos de cada condomínio. Portanto, a escolha pelo regime regular exige uma análise individualizada.

O que síndicos e administradoras precisam fazer agora?

A principal providência, neste momento, é preparar o condomínio para a emissão da NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026.

Isso envolve adequação de sistemas, procedimentos administrativos e rotinas contábeis. Paralelamente, condomínios que possuem receitas além das cotas dos moradores devem acompanhar essa composição para verificar se os valores provenientes de terceiros se aproximam ou ultrapassam 20% da arrecadação total.

Além disso, nos casos em que as receitas externas forem relevantes, recomenda-se uma análise específica antes da definição do tratamento tributário. A avaliação deve considerar conjuntamente o percentual das receitas dos condôminos, a natureza das demais receitas, a eventual incidência de IBS e CBS, a opção pelo regime regular e os créditos disponíveis para aproveitamento.

Reforma Tributária exige mais organização dos condomínios

A Reforma Tributária não significa, portanto, tributação automática das cotas condominiais. Então, a principal mudança imediata para a maioria dos condomínios será a necessidade de adaptação à emissão da NFS-e.

Ao mesmo tempo, condomínios com receitas relevantes provenientes de terceiros precisarão acompanhar de perto sua composição financeira e tributária.

Por fim, o novo cenário exige organização documental, contábil e administrativa. Síndicos e administradoras que começarem a revisar seus procedimentos com antecedência terão mais condições de entender as novas obrigações e avaliar os impactos específicos para cada condomínio.

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