As assembleias de condomínio são o coração da gestão condominial. É nesse espaço que moradores e síndicos decidem sobre obras, investimentos, atualizações de convenção e até mesmo mudanças que afetam diretamente a vida de todos. Mas um detalhe técnico faz toda a diferença no resultado: os quóruns.

Para esclarecer as principais dúvidas, a Condomeeting conversou com o advogado Felipe Ferrarezi, especialista em direito condominial e imobiliário.

O que são quóruns em assembleias de condomínio?

De forma simples, os quóruns representam a quantidade mínima de votos necessária para validar uma decisão em assembleia. Eles podem variar de acordo com o tema discutido e estão previstos no Código Civil e na Convenção de Condomínio.

Segundo Felipe, muitas vezes os síndicos se deparam com a dificuldade de alcançar o número de votos exigidos.

“Determinadas matérias exigem maioria simples, enquanto outras dependem de quóruns qualificados, como dois terços dos condôminos ou 50% mais um. Isso existe justamente porque são decisões que impactam fortemente a coletividade, como alteração de fachada ou mudanças na convenção”, pontua o advogado.

Quem pode e quem não pode votar?

Outro ponto essencial é entender quem tem direito a voto. O artigo 1.335 do Código Civil estabelece que só podem votar os condôminos que estejam adimplentes, ou seja, em dia com suas obrigações.

Felipe detalha três situações comuns:

  1. Condômino inadimplente: pode estar presente, mas não tem direito a voto ou debate.
  2. Condômino em acordo de pagamento: existe discussão jurídica, mas há entendimento de que ele pode votar se estiver cumprindo o acordo.
  3. Condomínio com garantidora de crédito: mesmo que a administradora receba os valores, o morador continua inadimplente para fins de assembleia.

“É importante não confundir a função da garantidora. Ela facilita a gestão financeira, mas não retira a inadimplência do condômino. Logo, ele não pode votar”, informa.

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Quóruns qualificados: quando são exigidos?

Algumas decisões exigem maior consenso entre os moradores. Casos clássicos:

  • Alteração da fachada – precisa de 2/3 dos condôminos.
  • Mudança na convenção condominial – exige também 2/3.
  • Obras voluptuárias (de luxo) – demandam quóruns mais elevados para aprovação.

Já questões menores, como aprovar um orçamento para pequenos reparos, seguem geralmente a maioria simples dos presentes.

Estratégias para alcançar os quóruns necessários

Síndicos enfrentam o desafio de mobilizar condôminos. Para facilitar, Felipe recomenda:

  • Atualizar a convenção e o regimento interno: documentos antigos podem engessar decisões.
  • Prever limites de valores para autorizar despesas sem assembleia, com posterior prestação de contas.
  • Utilizar a Assembleia de Sessão Permanente, recurso previsto em lei, que permite prorrogar a votação por até 90 dias para buscar mais votos.

“Muitas vezes o projeto é bom, mas falta planejamento. A sessão permanente dá tempo para apresentar informações, tirar dúvidas e conquistar mais adesões”, comenta o advogado.

Por que modernizar convenções é essencial?

Muitos condomínios ainda funcionam com convenções antigas, feitas no momento da incorporação do prédio. Esse modelo dificulta aprovações e não acompanha as mudanças do Código Civil.

“A modernização facilita a vida do condomínio e dá segurança jurídica. A hora de revisar convenções e regimentos é agora, já que novas mudanças na legislação estão a caminho”, afirma Felipe.

Conclusão

Em conclusão, os quóruns em assembleias de condomínio são muito mais do que um detalhe burocrático: eles definem se projetos importantes saem ou não do papel. Síndicos que conhecem as regras, planejam bem e contam com assessoria jurídica têm muito mais chances de conquistar aprovações e garantir avanços no condomínio.

Lanume Weiss
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