A depender das nuances da forma como uma área comum é acessada e utilizada pelo condômino, ela poderá servir de uso exclusivo da laje àquele que requerer a sua ocupação.
Alguns Tribunais de Justiça do país e, muito recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.187.886), estão admitindo a flexibilização da lei. Com base na boa-fé objetiva, quando há autorização assemblear e consolidação da situação ao longo do tempo, sem oposição tempestiva dos demais condôminos. Assim, relativizando os efeitos do artigo 10 da Lei 4.591/64, que proíbe expressamente a apropriação de área comum.
Evidentemente, cada situação merece uma análise jurídica criteriosa quanto à utilização do espaço comum pelo condômino ao longo dos anos. Isso para que haja a correta configuração dos institutos jurídicos da supressio e surrectio.
A supressio consiste na perda de um direito (pelo condomínio) por seu não exercício prolongado, gerando assim uma legítima expectativa de que ele não será mais exigido. Em outras palavras, o uso exclusivo de área comum por um condômino durante muitos anos sem oposição resulta na perda do direito à referida área por desinteresse coletivo.
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Princípios que fortalecem o direito ao uso exclusivo da área comum
Isso se evidencia, na prática, em condomínios antigos ou em situações em que há uma área externa contígua a uma unidade privativa. Esta então, embora descrita documentalmente como área comum, somente acessada por meio de uma unidade privada.
Quanto à surrectio, trata-se do surgimento de uma expectativa legítima em razão do comportamento tolerante e prolongado da outra parte. Isso se aplica, por exemplo, quando um condômino ocupa uma área comum para recreio, realiza manutenções e melhorias que beneficiam a estrutura do condomínio.
É fundamental destacar que a análise específica de cada caso é essencial para que haja a possibilidade de requerer judicialmente a ocupação consolidada e exclusiva da área. O que deve obrigatoriamente respeitar o princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil).
Felipe Ferrarezi | Advogado Condominial
