Casos envolvendo multa elevada em condomínios voltaram ao centro do debate após a repercussão de uma notícia nacional. Um jogador de futebol da Seleção Brasileira tentou parcelar uma dívida milionária decorrente de multas aplicadas por festas frequentes em seu condomínio, mas teve o pedido recusado. A situação levanta uma dúvida comum entre síndicos, moradores e administradoras: afinal, multas condominiais podem ser parceladas?
Para esclarecer o tema, o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Condominial, analisou o caso trazendo importantes reflexões jurídicas sobre parcelamento, direito de voto e novação da dívida.
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O caso que reacendeu o debate
Segundo reportagem do UOL Sports, publicada em junho, o condomínio rejeitou a proposta do jogador para parcelar em 28 vezes uma dívida superior a R$ 140 mil, referente a multas por perturbação e descumprimento das regras internas. De acordo com os advogados do condomínio, o parcelamento seria excessivamente longo, não consideraria correções monetárias e se estenderia por mais de dois anos.
A partir desse episódio, surgem questionamentos que vão além do valor da multa: o condomínio é obrigado a aceitar parcelamento? E mais: quem tem multas em aberto pode votar em assembleia?
Multa condominial é igual à taxa mensal?
Antes de tudo, é essencial diferenciar a cota condominial da multa aplicada por infração ao regimento interno ou à convenção.
Rodrigo Karpat explica que a legislação é clara quando trata da inadimplência da taxa condominial: “O Código Civil, no artigo 1.335, estabelece que só pode votar quem estiver quite com o condomínio. Isso se refere, de forma direta, à cota condominial.”
Ou seja, quem está em atraso com taxas ordinárias ou extraordinárias pode participar da assembleia, mas não tem direito a voto.
E quando a dívida é multa?
Aqui está o ponto mais sensível da discussão. Segundo Karpat, nem toda multa automaticamente retira o direito de voto do condômino. “No caso da multa regimental, aplicada por descumprimento da convenção ou do regimento interno, é preciso observar se houve o devido processo legal.”
Isso significa que a multa só produz efeitos plenos quando respeita:
- direito à ampla defesa;
- contraditório;
- prazos previstos na convenção;
- eventual ratificação pelo conselho ou pela assembleia.
“A simples aplicação da multa, sem seguir o trâmite correto, não pode retirar o direito do condômino de votar”, reforça o advogado.
O condomínio pode negar o parcelamento?
Do ponto de vista legal, o condomínio não é obrigado a aceitar parcelamento de multas, especialmente quando a convenção não prevê essa possibilidade. Ainda assim, muitos condomínios optam por negociar para evitar litígios longos e custosos.
No entanto, quando o parcelamento é aceito, surge outra questão fundamental: o condômino em acordo é considerado inadimplente?
Parcelamento gera novação da dívida?
Segundo Rodrigo Karpat, sim. E esse ponto é decisivo. “Quando o devedor e o credor fazem um acordo, ocorre a novação. A dívida anterior é extinta e substituída por uma nova obrigação.”
Na prática, isso significa que:
- a dívida original deixa de existir;
- passam a existir parcelas futuras;
- enquanto as parcelas estiverem em dia, não há inadimplência.
“Não é razoável impedir o direito de voto de alguém que está cumprindo um acordo válido. Esse é o entendimento majoritário dos tribunais”, destaca Karpat.
Condômino em acordo pode votar?
De acordo com essa interpretação jurídica, sim. “A partir do momento em que a dívida foi novada, o condômino está quite sob uma interpretação ampla e justa da lei”, explica o advogado.
Portanto, se o condomínio aceita o parcelamento e o morador paga corretamente as parcelas, não há fundamento legal para impedir sua participação e voto em assembleias.
O que síndicos e condomínios devem observar
Diante desse cenário, especialistas recomendam atenção a alguns pontos-chave:
- verificar o que diz a convenção sobre multas e parcelamentos;
- garantir sempre o devido processo legal;
- formalizar acordos por escrito;
- evitar práticas que possam caracterizar abuso ou má-fé.
Conclusão
Em conclusão, o caso do jogador de futebol evidencia que multas condominiais vão muito além da punição financeira. Elas envolvem direitos, deveres, interpretação legal e gestão equilibrada de conflitos.
Como resume Rodrigo Karpat, o condomínio precisa ser firme no cumprimento das regras, mas também justo e técnico na aplicação da lei.
Por fim, para quem atua na gestão condominial, informação jurídica e diálogo continuam sendo os melhores caminhos para evitar disputas e preservar a boa convivência.
