A vida em condomínio envolve direitos, deveres e responsabilidades que vão além da convivência cotidiana. A responsabilidade do condomínio pode se manifestar de diversas formas. Em primeiro lugar, ela abrange tanto as obrigações legais do condomínio enquanto ente coletivo quanto os deveres da administração condominial perante terceiros e os próprios condôminos.

De modo geral, a responsabilidade civil do condomínio é objetiva, ou seja, independe da comprovação de culpa. Isso ocorre conforme prevê o artigo 927, parágrafo único, do Código Civil, especialmente quando a atividade envolver risco. Assim, em determinadas situações, basta a existência do dano e do nexo de causalidade para que haja responsabilização.

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Danos causados a terceiros nas áreas comuns

Nesse contexto, o condomínio pode ser responsabilizado por danos sofridos por terceiros que frequentam suas dependências, como visitantes, entregadores e prestadores de serviço.

Um exemplo recorrente envolve acidentes decorrentes da falta de manutenção das áreas comuns, como quedas causadas por pisos escorregadios, falhas em elevadores ou desprendimento de marquises. Nesses casos, portanto, cabe ao condomínio indenizar o prejudicado.

Atos praticados por condôminos nas áreas privativas

Por outro lado, o condomínio geralmente não responde por atos ilícitos praticados por condôminos dentro de suas unidades privativas. No entanto, essa regra comporta exceções, especialmente quando há omissão ou conivência da administração.

Ainda assim, o condomínio pode ser compelido a agir para coibir condutas inadequadas e reiteradas, com base na convenção e no regimento interno.

Responsabilidade por funcionários e empresas terceirizadas

Além disso, o condomínio responde pelos atos praticados por seus funcionários no exercício da função. Da mesma forma, quando contrata empresas terceirizadas, assume o dever de fiscalizar a correta execução dos serviços.

Assim, pode haver responsabilização solidária em casos de negligência, má prestação do serviço ou acidentes relacionados à atividade contratada.

Execução do patrimônio condominial

O patrimônio do condomínio — formado pelas áreas comuns e pela soma das unidades — pode ser judicialmente executado para o pagamento de dívidas decorrentes da gestão, como débitos trabalhistas, tributos ou indenizações.

Nesses casos, os condôminos respondem de forma proporcional às suas frações ideais.

Responsabilidade pessoal do síndico

Embora a responsabilidade civil recaia sobre o condomínio, o síndico, enquanto representante legal da coletividade, pode ser responsabilizado pessoalmente quando houver má gestão, negligência, omissão ou desvio de finalidade.

Por essa razão, sua atuação deve ser pautada pela diligência, pela boa-fé e pelo estrito cumprimento das normas legais e regulamentares.

Medidas para reduzir riscos e garantir segurança jurídica

Para minimizar riscos e assegurar a segurança jurídica, é essencial que o condomínio adote algumas medidas fundamentais.

Entre elas, destacam-se:

  • a manutenção preventiva regular;
  • a observância das normas técnicas e legislações específicas, como as da ABNT e do Corpo de Bombeiros;
  • a contratação dos seguros obrigatórios, incluindo o seguro contra incêndio previsto no artigo 1.346 do Código Civil;
  • a adoção de uma administração transparente, com registros adequados de assembleias, contratos e despesas;
  • e, por fim, a orientação dos condôminos quanto aos deveres e limites no uso das áreas comuns.

Conclusão

Em conclusão, a responsabilidade do condomínio é ampla e envolve aspectos legais, operacionais e éticos. Dessa forma, a atuação proativa da administração condominial, aliada à cooperação dos condôminos, mostra-se essencial para evitar conflitos, proteger o patrimônio coletivo e garantir uma convivência harmoniosa. Compreender os deveres e limites do condomínio é indispensável para uma gestão eficiente e segura.

Christiane Faturi | Vice-presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais

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