Ser síndico é enfrentar constantes desafios. Além de trabalhar para zelar pelo patrimônio da coletividade, carece de atentar-se a todas as coisas que acontecem no dia a dia do condomínio que administra. Muitas vezes podendo ser atividades ilegítimas, situações inusitadas e de difícil enfrentamento, com cunho de irregularidade ilícita e ilegal.
Dentre as atividades ilegítimas que mais tem ocorrência em condomínios são:
- Prostituição;
- Jogos de azar;
- Furto de energia elétrica;
- Tráfico de drogas;
- Pedofilia, dentre outras.
Ultrapassando a esfera administrativa, quando se trata de conduta ilegítima, não basta somente medidas internas como multas ou advertência. Entretanto, são complementares para cientificar o infrator que o condomínio tem conhecimento e possui regras a se seguir.
Mas, tratando-se de atividades ilegítimas, o gestor condominial ou mesmo qualquer condômino, deve acionar a polícia para devida abordagem e fazer valer a Lei e a Regulamentação Interna do condomínio, pois é dever de todos zelar pelo patrimônio e segurança no condomínio – artigo 1336, inciso IV, do Código Civil/2002.
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Importância da assessoria jurídica no condomínio
No entanto, há que se considerar as particularidades de cada crime ou conduta infracional praticada dentro do condomínio. O gestor condominial, por cautela e segurança, necessita buscar orientação jurídica qualificada para que sejam tomados os devidos procedimentos perante o condômino e/ou morador infrator/criminoso.
Prostituir-se, por exemplo, não é crime. Já a exploração sexual de outrem é considerada crime conforme legislação penal brasileira (artigos 228 e 230 do Código Penal/1940). Mesmo não sendo crime prostituir-se, é uma atividade que transcende ao fim de que se destina o condomínio, além de poder causar transtorno à rotina e segurança, haja vista a entrada e saída de clientes (pessoas desconhecidas), barulhos e até mesmo violência – em alguns casos.
O consumo, porte ou tráfico de drogas são ameaças para qualquer ambiente, seja público ou privado, dada a problemática social que traz este tipo de prática criminosa. Portanto jamais a sociedade os deve ignorar, inclusive pelo condomínio. Tráfico e porte possuem tipificação na legislação penal sendo considerados crimes (artigos 28 e 33 da Lei 11.343/2006). Já no caso de consumo, há particularidades legais para sua tipificação, mesmo sendo crime terá pena menos gravosa e uma comoção social mais benevolente, no sentido de buscar a recuperação do usuário.
No tocante ao consumo de drogas, aventa-se a problemática social trazida para dentro do condomínio. Pois, muitas vezes o usuário desenvolve condutas inadequadas de convívio social, e outras vezes traz transtorno pelo cheiro que exala a droga utilizada, ou ainda, barulho dada a alteração que a droga causa.
O que fazer?
Sendo cheiro ou barulho excessivos, a gestão condominial deve tomar medidas administrativas e legais, ainda mais se o consumo exacerbar a questão social, passando para condutas inadequadas mais gravosas (violência, furtos e outros), necessitando chamar a polícia para coibir a manutenção desta prática dentro do condomínio.
Em qualquer situação, sendo verificada a prática de conduta criminosa, o síndico ou os condôminos devem acionar a polícia para que tomem as medidas necessárias.
A Convenção e o Regimento Interno não precisam, necessariamente, prever estas questões, pois a legislação basta para estabelecer as regras de convívio para a não realização de crimes, enquanto indivíduos da sociedade que somos, sendo ou não integrantes de um condomínio.
Como tudo que torneia o universo condominial, muitas vezes a prevenção e ações de integração podem coibir certas condutas pelo vínculo social criado entre os integrantes do condomínio. Sendo esta inexitosa, a gestão condominial deve prontamente tomar as medidas cabíveis, buscando zelar pela harmonia e segurança de todos no condomínio.
Fernanda Machado Pfeilsticker Silva | Advogada especialista em Direiro Imobiliário, Negocial e Civil
