Assembleias condominiais são o coração da vida em condomínio. É nelas que se elegem síndicos, aprovam-se contas, autorizam-se obras e se alteram convenções. Justamente por concentrarem tantas decisões relevantes, também são o principal alvo de ações judiciais.

Não são raros os casos em que condôminos descontentes recorrem ao Poder Judiciário para tentar anular deliberações, alegando vícios formais ou irregularidades no processo de convocação e votação.

O problema é que, quando a assembleia é anulada, o condomínio inteiro sai perdendo. Afinal, obras ficam paralisadas, eleições precisam ser refeitas, taxas extraordinárias são questionadas e até contratos já firmados podem perder validade.

Além do desgaste, há custos com honorários advocatícios e tempo perdido em litígios que poderiam ser evitados com mais atenção e preparo.

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Mas por que as assembleias são anuladas?

Nesse sentido, a jurisprudência tem mostrado que os vícios mais comuns estão ligados a falhas de procedimento, e não necessariamente ao conteúdo das decisões. Por exemplo, entre os motivos mais recorrentes estão:

  • Convocação irregular, sem respeitar prazos ou sem indicar claramente a ordem do dia;
  • Falta de quórum adequado, como exigir o voto de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção (art. 1.351 do CC) ou maioria absoluta para obras úteis (art. 1.341, II do CC);
  • Pauta genérica ou “assuntos gerais”, utilizada para deliberar sobre temas relevantes sem prévia ciência dos condôminos;
  • Violação ao direito de voz e voto, como impedir condômino adimplente de participar; 
  • Atas mal redigidas, sem clareza nas deliberações ou sem registro adequado.

O que fazer para evitar anulações?

Desse modo, a gestão condominial pode adotar algumas práticas que reduzem drasticamente o risco de judicialização, tais como:

  1. Edital claro e transparente: sempre observe prazos e forma de convocação previstos na convenção e no Código Civil, descrevendo detalhadamente os assuntos a tratar.
  2. Controle de quórum: registre com precisão a quantidade de presentes e os votos computados. Em matérias mais sensíveis, como obras voluptuárias ou alteração de convenção, o descuido com o quórum é uma das principais causas de anulação.
  3. Ata detalhada: além da lista de presença, registre com fidelidade as manifestações, resultados e eventuais abstenções. Uma ata mal elaborada fragiliza todo o processo deliberativo.
  4. Garantia de defesa: em casos de sanções, como multas ao condômino antissocial (art. 1.337 do CC), assegure contraditório e ampla defesa antes da deliberação.
  5. Apoio jurídico: contar com assessoria especializada durante a assembleia é um investimento em segurança. O advogado orienta sobre quóruns, pautas, defesas e redige atas blindadas contra questionamentos futuros.

Por fim, assembleias anuladas significam tempo e dinheiro desperdiçados, além de insegurança jurídica para o condomínio. Ou seja, a gestão condominial que investe em gestão preventiva consegue minimizar litígios e fortalecer a confiança de condôminos e moradores.

Blindar as assembleias não significa engessar a gestão, mas sim garantir que cada decisão reflita a vontade coletiva de forma legítima, preservando o patrimônio comum e evitando longas disputas no Judiciário.

Marcela Gundim | Advogada condominialista, Pós-graduada em Gestão e Direito Condominial e em Direito Imobiliário