Anacon participa como Amicus Curiae em Audiência Pública sustentando a tese que da vitória para os condomínios
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão que permite a penhora de imóveis em alienação fiduciária para pagamento de dívidas de condomínio. O placar ficou em 5 votos a 4, prevalecendo o entendimento de que o credor fiduciário, na condição de titular da propriedade resolúvel, também responde pelos encargos condominiais.
No julgamento, analisaram-se três recursos especiais. Eles discutiam a possibilidade de penhorar imóveis alienados fiduciariamente em execuções motivadas por inadimplência nas taxas condominiais. O STJ aprovou a penhora, baseando-se no fato de que o credor fiduciário é proprietário resolúvel. Em virtude disso, passa a ter obrigações como um condômino, inclusive no tocante às taxas.
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Participação da Anacon
A Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon) interveio como amicus curiae nesse julgamento. Sob a condução do Dr. Caio César Mota e coordenação da Dra. Ariádine Grossi, um grupo de advogados participou ativamente. Entre eles: Julio Cesar Ribas Boeng, Márcio Spimpolo, Otavio Nucci, Rogerio Camello, Tiago Oliveira, Wagner Gosmes, Augusto de Paiva, Kally Botelho Aguilar e Cirelle Monaco de Souza.
O Dr. Augusto de Paiva Siqueira enfatizou as dificuldades práticas enfrentadas pelos condomínios quando a penhora se limita aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Tal limitação, em sua visão, prejudica a efetiva recuperação dos créditos.
Principais argumentos do voto vencedor
O ministro Raul Araújo foi relator de um dos processos e teve sua tese acolhida. Ele afirmou, portanto, que, ao assinar alienação fiduciária para um imóvel em condomínio, as instituições financeiras tornam-se proprietárias resolúveis. Consequentemente, assumem a figura de condôminas e respondem solidariamente pelas obrigações de manutenção.
Araújo salientou ainda que os bancos dispõem de meios para garantir o pagamento dessas taxas pelo devedor fiduciante, como cláusulas específicas nos contratos. Segundo ele, isso evita a transferência do ônus aos demais moradores e impede a proliferação de inadimplências.
Além disso, a ministra Daniela Teixeira, que ingressou na Segunda Seção recentemente, reforçou esse entendimento. Lembrou que até bens de família podem ser penhorados em dívidas condominiais, destacando o interesse coletivo e confirmando a posição da Anacon sobre a obrigação propter rem.
Divergência no STJ
O ministro Antonio Carlos Ferreira, porém, apresentou voto divergente. Ele defendeu a impenhorabilidade de unidades alienadas fiduciariamente em débitos condominiais. Para Ferreira, as despesas propter rem não incidiriam sobre a garantia fiduciária, pois o devedor fiduciante só teria uma “expectativa” de propriedade. A saber, acompanharam sua tese os ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
Atuação anterior da Anacon em Audiência Pública
De forma mais detalhada, o Dr. Augusto de Paiva Siqueira participou de audiência pública no STJ para debater esse tema antes do julgamento. Nesse sentido, o advogado elogiou a iniciativa do tribunal em uniformizar a questão e defendeu a possibilidade de penhora integral do imóvel.
Argumentou, assim, que a jurisprudência deveria evoluir para não prejudicar a coletividade condominial. A solução, segundo ele, estaria em harmonia com o entendimento sobre obrigações propter rem.
Em conclusão, a tese aprovada no STJ traz grande impacto aos condomínios. Portanto, agora, com a penhora integral do imóvel alienado fiduciariamente, gestores podem ter maior eficiência ao cobrar taxas. A decisão ainda incentiva credores a reforçar seus contratos, prevenindo inadimplências.
Acima de tudo, a participação da Anacon como amicus curiae demonstrou a relevância de se defender o interesse coletivo, garantindo que a natureza propter rem das taxas prevaleça mesmo em alienações fiduciárias.
Acompanhe os processos: REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103
Redação Anacon
