Primeiramente, este artigo tem a finalidade de explicar ao síndico e a administração condominial a importância do jurídico realizar a cobrança das cotas em atraso em condomínios. Para isso, advogada Consultiva Condominial e Síndica Profissional, Amanda Accioli, conta uma vivência que passou…
Condômino inadimplente
Primeiramente, cotas em atraso é um assunto que quase semanalmente nos deparamos para auxiliar nossos condomínios assessorados. Desta vez, o síndico deste condomínio estava sendo interpelado todos os dias por um condômino, advogado, que insistia que era possível o síndico realizar desconto para pagamento do débito integral e a vista do seu débito.
Ainda mais, tal condômino inadimplente ainda criou um grupo de Whatsapp para convocar os demais moradores a ouvirem suas argumentações que se pautavam na possibilidade do síndico realizar descontos, ou abater valores de multas, juros e honorários advocatícios das cotas condominiais em atraso de um modo geral, a fim de reduzir o a taxa de inadimplência daquele condomínio.
Pois é, isso aconteceu e partiu de um advogado! Mas vou explicar a minha incredulidade sobre isso. Será que este condômino estava certo nas suas argumentações?
Código Civil
Então, vamos relembrar que o Código Civil, no Artigo 1.336, inciso I?
Acresce que , ele determina que todos os condôminos têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção.
Segundo o SECOVI (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais), “os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc.). Como também, de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra, manutenção, etc. ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações”.
Consequências ao condomínio
Afinal, caso o síndico concedesse tal desconto para os condôminos inadimplentes, poderia representar um incentivo para que outros condôminos deixassem de pagar no tempo certo. E para que depois, negociassem condições melhores para quitar o débito, e além disso, poderia configurar um enriquecimento ilícito.
Porém, no caso deste condomínio, a convenção determinava a forma de rateio por fração idea. E, se assim deixasse o síndico de cobrar da forma ali prevista, representaria uma benesse ao inadimplente em detrimento ao condômino adimplente. Aquele que está em dia com o pagamento da sua cota parte, em total descumprimento da convenção condominial.
Ainda mais, a mesma convenção, ainda me lembro, estabelecia que competia ao síndico cobrar, inclusive judicialmente, se necessário fosse, as quotas de despesas de todos os condôminos e multas estabelecidas na convenção, na Lei e no regulamento interno.
A saber, cumprindo e fazendo a todos cumprir aquela convenção, regulamento interno e as deliberações assemblares, prestando contas sempre à assembleia dos condôminos do exercício findo, com a exibição de todos os documentos comprobatórios.
É importante cobrar as cotas em atraso
Ou seja, por todos estes motivos acima expostos, o síndico não teria poder para perdoar dívida ou para conceder descontos ou abatimentos de qualquer natureza, sem a autorização da assembleia geral.
Então, sem autorização da assembleia, não poderia conceder descontos para quem cumpre com essa obrigação em dia, sob pena de responder civilmente pelos prejuízos.
Consequentemente, preciso lembrar que, qualquer condômino que se sentisse lesado, independente de aprovação em assembleia, poderia em defesa de seus interesses pessoais ingressar em juízo em busca de ressarcimento dos danos sofridos.
Em outras palavras, é razoável a contratação de um advogado para efetuar a cobrança das cotas em atraso e além dos valores sucumbenciais ou no caso da falta deste, ajustar um percentual do resultado entre 10 e 20% a título de remuneração, uma vez que a cobrança judicial era também permitida pela convenção condominial (novamente a importância de se ater a convenção do condomínio).
Como atua o advogado condominial perante inadimplência
Portanto, quando tratamos do âmbito condominial, a medida inicial realizada pelo advogado é o tratamento extrajudicial da inadimplência. Medida esta que objetiva a otimização de recursos como o tempo e os custos de um processo.
Em suma, a atuação do advogado nos condomínios edilícios tornou-se indispensável para uma gestão segura e eficiente, e o resultado positivo da cobrança extrajudicial realizada por ele evita e previne litígios, além de trazer uma rápida e eficaz solução ao condomínio.
Portanto, o Código Civil, nos artigos 389 e 395, determina expressamente a obrigação do devedor em pagar os honorários advocatícios. Isto é, originados pelo descumprimento da obrigação, independente de propositura de ação judicial:
- Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
- Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.
O advogado deverá receber honorários em conformidade com o serviço prestado, não onerando o condomínio e sim o devedor.
Síndico pode dar descontos e retirar multas e juros?
Antes de mais nada, devemos lembrar que: a legislação impede que o síndico conceda descontos ou abatimentos de juros e multas ao condômino inadimplente.
Juntamente, sob pena de ter que ressarcir ao condomínio os valores concedidos. Tendo em vista que a cota condominial contempla o pagamento de taxas ordinárias, extraordinárias e rateios já previamente aprovados em assembleia.
Ademais, pela contratação de advogados para esta prestação de serviço, o pagamento de honorários advocatícios pelo devedor é lícito conforme determina a Legislação Civil.
Evitando dores de cabeça
Portanto, vamos evitar “dores de cabeça” e trazer as cobranças para um escritório jurídico especializado, que tenha a expertise para tal prestação de serviço.
Logo, com a entrada do que estava sendo devido, poderá tentar fazer as melhorias necessárias no condomínio, atendendo as necessidades da massa condominial. Não cabe, o pensamento, que ainda exista condôminos e até gestores de condomínio que ainda acreditam que a dívida condominial não trará sérias consequências!
Procure um especialista
A princípio, recomendo a consulta de um advogado especializado em condomínios, para que possa instruir o síndico de maneira correta, com a melhor estratégia de cobrança e sem perder mais tempo.
Em conclusão, assertividade e celeridade, é isso que o jurídico contempla para os seus condomínios assessorados e com a realização das cobranças das unidades inadimplentes.
Amanda Accioli – Advogada Consultiva Condominial e Síndica Profissional
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