A taxa condominial é uma obrigação que recai sobre todos os condôminos, proporcionalmente à fração ideal de cada unidade. Isso porque pagar a taxa condominial assegura serviços essenciais e valoriza o patrimônio coletivo. A seguir, entenda quem pode ser isento, quando essa dispensa é nula e os impactos na gestão do condomínio.

Primeiramente, a legislação traz a luz a dever/direito ao pagamento das taxas condominiais, em especial nos seguintes dispositivos: 

Art. 1.336, inciso I – Código Civil: “São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Art. 1.334, § 1º – Código Civil: “A convenção poderá estabelecer a forma de contribuição para as despesas do condomínio.”

Ou seja, o pagamento da taxa condominial é uma obrigação legal do condômino com cunho de preservação e valorização do condomínio, com escopo de direito, haja vista, que seu patrimônio será impactado com a valorização do seu imóvel.

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Quando é possível e quais os limites legais?

A legislação não faz distinção entre condômino pessoa física ou jurídica, tampouco prevê qualquer isenção automática para incorporadoras ou construtoras ou quaisquer outros. Ou seja, o dever de pagar a cota condominial é universal para todos os titulares de unidades autônomas. Independentemente de estarem habitadas por si, alugadas, emprestadas, em estoque, dentre outras possibilidades mercadológicas.

A prática de incluir cláusulas em convenções condominiais (elaboradas pelas próprias incorporadoras durante a fase de instituição do condomínio) prevendo isenção das taxas condominiais, em proveito próprio e em detrimento da coletividade condominial, para unidades ainda não vendidas é bastante comum.

No entanto, essa cláusula é considerada nula pela jurisprudência. Por violar o princípio da isonomia entre condôminos, o princípio da função social da propriedade e o princípio da legalidade. Mesmo dispondo de forma diversa na convenção, enquanto a construtora e incorporadora for proprietária de unidades autônomas, deve arcar com as taxas condominiais proporcionais à sua fração ideal.

Quando é isento?

São raras e altamente restritas as possibilidades de isenção da incidência da taxa condominial sobre uma unidade, quais sejam:

  • Unidade pertencente ao próprio condomínio, como por exemplo o apartamento do zelador, sendo esta unidade incorporada ao condomínio, a convenção pode prever isenção.
  • Unidades vinculadas a área comum, unidades como portarias técnicas ou salas de administração podem ser isentas se assim constar expressamente na convenção e não representarem fração ideal de uso comum.
  • Síndico isento: Em alguns condomínios, a convenção prevê a isenção total ou parcial da taxa para o síndico como forma de compensação pelos serviços prestados.

Importante ressaltar que tanto a isenção prevista na convenção poderá ser nula, quanto a isenção concedida por mera decisão de assembleia, será nula, por ofensa ao princípio da legalidade.

Consequências

As consequências práticas e jurídicas são diversas, certamente haverá impacto financeiro para o condomínio, desequilíbrio orçamentário, rateio do ônus da isenção para as demais unidades e risco de judicialização da questão.

Conforme constatamos, no tocante às construtoras e incorporadoras, estas não estão isentas de pagar as cotas condominiais das unidades que permanecem sob sua titularidade e a inclusão de cláusulas de isenção na convenção do condomínio é nula e pode ser judicialmente contestada, resultando em graves consequências financeiras para o condomínio e passivos jurídicos para a incorporadora.

Administradores e síndicos devem estar atentos e garantir a igualdade de tratamento entre os condôminos, evitando privilégios indevidos que comprometam a sustentabilidade financeira e a harmonia da coletividade condominial.

Por fim, conclui-se, que a isenção da taxa condominial é possível em casos específicos, mas deve ser fundamentada na convenção do condomínio, legislação ou em decisões judiciais. Devendo a gestão condominial avaliar cuidadosamente os impactos financeiros e garantir transparência na administração para evitar conflitos internos e judiciais.

FERNANDA MACHADO | Especialista Direito Imobiliário, Negocial e Civil

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