A Assembleia Geral de Instalação do Condomínio é, sem dúvida, uma das mais importantes questões condominiais para se estar atento.

Isso porque, nesse momento, há a ratificação das regras condominiais, a provisão de orçamento e despesas, bem como a primeira eleição do síndico e dos conselheiros. E, não raro, observa-se muitas construtoras inserindo regras e determinando procedimentos ou indicações que, com o tempo, podem prejudicar a gestão condominial.

Algumas situações são bem-intencionadas, outras nem tanto. De todo modo, ainda que nesse estágio de surgimento do condomínio a participação dos compradores/condôminos seja fundamental, deve ocorrer até mesmo antes da citada reunião assemblear.

Uma dessas ações é a análise da minuta da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno antecipadamente, a fim de possibilitar o debate e evitar deliberações que possam comprometer financeira e administrativamente o condomínio.

Isenção ou redução da taxa de condomínio para as unidades ou salas ainda não vendidas pela construtora:

É comum que a construtora possua a maioria das unidades privativas mesmo com a entrega do condomínio. Como proprietária dessas unidades, ela será obrigada a pagar as despesas condominiais.

Entretanto, observa-se que algumas construtoras acrescentam uma cláusula na Convenção do Condomínio isentando ou reduzindo o valor da taxa condominial para essas unidades ainda não vendidas, gerando desigualdade e prejuízo financeiro para o condomínio.

A Convenção do Condomínio é levada à Assembleia Geral de Instalação apenas para ser ratificada (e não votada), pois encontra-se registrada no Livro Auxiliar (livro 3) da matrícula do imóvel que gerou o condomínio, sendo válida para todos os efeitos.

Portanto, recomendamos a leitura da Convenção antes da realização da Assembleia Geral e que seja consignado em Ata a rejeição dessa previsão. Juridicamente, tal cláusula pode ser anulada judicialmente, compelindo a construtora a pagar pela taxa condominial na mesma proporção que os demais condôminos e conforme definido na Convenção (se por fração ou de modo unitário).

Administradora e síndico indicados pela construtora:

Embora não haja problema na indicação de síndico e da administradora de condomínio pela construtora, é importante ter a devida atenção quanto a quem serão esses personagens condominiais, pois, com o passar do tempo, os condôminos podem se tornar reféns das suas ações.

É certo que, logo no início, com a instituição do condomínio, pode não haver interessados em se candidatar ao cargo de síndico, e talvez não se tenha orçamentos ou apresentações de administradoras de condomínio para permitir uma deliberação mais ampla, razão pela qual os condôminos acatam as indicações da construtora.

Ainda que, num primeiro momento, não haja irregularidades nisso, é bom observar como se dará o trato e o desempenho ao longo da sindicatura, para que os indicados sirvam ao interesse coletivo e não apenas aos interesses da construtora.

Portanto, é necessário ter muita atenção e acompanhamento, pois a omissão e o desinteresse dos condôminos podem resultar em muitos problemas futuros.

Deliberações em benefício próprio por deter a maioria na Assembleia Geral:

Outra situação que se percebe nos condomínios e que está relacionada ao tópico anterior ocorre quando a construtora possui a maioria das unidades privativas, tornando-se sempre vencedora nas deliberações das Assembleias Gerais.

Ou seja, muitas decisões (algumas em total prejuízo dos condôminos) são tomadas a favor dos interesses da construtora. Inicialmente, essas decisões podem parecer amparadas pela lei, já que a construtora, sendo proprietária da maioria das áreas privativas, terá a maioria em qualquer tema colocado para deliberação assemblear.

Consequentemente, os condôminos, vencidos nas deliberações, sentem-se impotentes e deixam a situação seguir seu curso, sem apresentar outras oposições.

Todavia, é importante ter em mente que, dependendo do resultado das deliberações colocadas em pauta, é possível questioná-las judicialmente por evidente abuso de direito (artigo 187 do Código Civil).

FELIPE FERRAREZI | Advogado

Marazul Piscinas