Sobretudo, o assunto de locação por Airbnb começou a circular pelas rede sociais a todo vapor nas últimas semanas. Afinal, após problemas de locação, locador e locatário discutiram a respeito das regras do condomínio, levando o caso a justiça.

A saber, no dia 20 de abril, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, discordando do voto do relator, decidiu que, na análise do caso específico (RESP 1.819.075), o condomínio pode vedar a locação do tipo “hospedagem” pela plataforma Airbnb.

Nesse sentido, pode vedar quando ocorre hospedagem remunerada, com múltipla e conjunta locação de imóveis ou quartos por curto tempo.

Acresce que, inúmeros veículos midiáticos, com manchetes sensacionalistas, alegam que o STJ decidiu favorável ao condomínio proibir locação pelo aplicativo Airbnb, pois retira o caráter residencial.

Mas vamos analisar o caso concreto?

Então, na realidade, o Condomínio localizado em Porto Alegre, ajuizou uma obrigação contra proprietários de três apartamentos. Bem como, esses apartamentos estavam sendo locados e disponibilizados a terceiros, para utilização das unidades para residência destes. Mediante pagamento, acomodavam aproximadamente quatro pessoas sem vínculo entre si, em cada uma delas.

Ou seja, para o condomínio, a atividade caracterizava serviço de hospedagem. Por analogia, isso iria contra a Convenção Condominial, dada a alteração da destinação residencial do edifício para comercial.

Tal qual, a proprietária do apartamento alterou o layout do imóvel, aumentando o número de quartos de 3 para 5, pois dividiu a sala em mais dois quartos. Assim, morando 5 pessoas no mesmo imóvel, uma em cada quarto, sem nenhum vínculo entre os ocupantes.

Além disso, a proprietária agregou serviços de internet e lavagem de roupas.

Fica subtendido pelo STJ que…

Afinal, o Magistrado ao sentenciar entendeu que o negócio jurídico proposto pela proprietária a terceiros não se adequa à locação residencial (art. 47 da Lei de Locações). Tanto quanto, não se adequa à locação por temporada (art. 48 e ss, do mesmo diploma legal retro mencionado).

Primeiramente, porque esta última estabelece prazo máximo de 90 dias; segundamente, porque o oferecimento de serviços não está incluído no rol de direitos e deveres de locador e locatário (arts. 22 a 26 da Lei 8.245/91).

Conforme, entendeu que a relação jurídica analisada é atípica, assemelhando-se ao contrato de hospedagem. Ao contrário da locação, destaca-se que a hospedagem pressupõe serviço, conforme o caso concreto.

Em conclusão, ficou evidenciado no caso concreto, quanto à modificação da finalidade exclusivamente residencial das unidades condominiais, o quanto o negócio proposto pela proprietária assemelha-se à atividade de hospedagem.

O que isso quer dizer?

Como resultado, é importante esclarecer, que ficou definido na sentença que não há óbice à locação dos imóveis dado o exercício do direito de propriedade. Logo, não pode ser admitido, em face da expressa disposição da Convenção Condominial é a alteração do contrato típico de locação.

Ou seja, a abstenção aplicada não atinge o direito de disposição do patrimônio da proprietária à locação disciplinada pela Lei 8.245/91, dentro dos parâmetros ali estabelecidos.

Afinal, a sentença foi procedente ao Condomínio, para abstenção dos proprietários em exercer a atividade de alojamento e/ou hospedagem nas unidades. Portanto, mediante locação de quartos e prestação de serviços, sem prejuízo da locação das mesmas unidades para fins residenciais e nos moldes da legislação pertinente.

E o que o Airbnb tem a ver com tudo isso?

Primeiramente, a proprietária utilizava a plataforma para anunciar a locação dos espaços compartilhados em sua propriedade. Ou seja, era o Airbnb que fazia o vínculo entre anfitrião e “hóspede”.

STJ – Convenção de condomínio x Direito de propriedade

Portanto, durante o julgamento, os ministros ressaltaram que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços por plataformas como o Airbnb. Da mesma forma, que, por meio dele, sejam fechados aluguéis por temporada. Por outro lado, o incômodo do condomínio foi exatamente o oposto disso: a alta rotatividade de hóspedes.

Segunda a ministra Isabel Gallotti, “realmente, não se trata de uma destinação meramente residencial. Portanto, foge ao permitido na convenção de condomínio, a qual estão vinculados todos os condôminos”.

Consequentemente, o ponto principal é: não é possível a proibição absoluta da cessão do imóvel sob o argumento do desvirtuamento da finalidade residencial do prédio. A destinação econômica do apartamento não se confunde com atividade comercial.

Por quê?

A saber, a locação por temporada é prevista em lei, seja por aplicativo ou não. Logo, a proibição integral pode gerar uma demanda judicial ao condomínio.

Afinal, pode o condomínio proibir que o proprietário utilize seu imóvel para a locação por temporada? Nesse sentido, é importante destacar o que a lei entende por locação por temporada. E para isto é preciso observar o art. 48 da lei 8.245/91:

  • Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Ou seja, a locação por temporada é aquela de até 90 (noventa) dias e sem prazo mínimo.

Portanto, no que considera o condomínio possuir áreas comuns, que devem se sujeitar a regras da coletividade de moradores. Por outro lado, os apartamentos ou casas, áreas estas consideradas privativas, sujeitam-se ao direito de propriedade de cada proprietário, que pode locar a unidade na sua totalidade.

Nesse sentido, o argumento referente à proibição da locação por temporada é a questão da segurança. Porém, é extremamente necessária a regulamentação desta prática em suas convenções e regimentos internos, com regras claras e rígidas sobre a questão.

Assim, o proprietário não teria seu direito de propriedade maculado e o condomínio poderia evitar futuros conflitos com os condôminos. Apenas, é válido observar que, a partir do momento que o condomínio estabelece tais regras, é preciso que o proprietário, ao anunciar seu imóvel em imobiliárias, sites e aplicativos de locação, deixe bem claro as regras aplicáveis no condomínio.

Temos um precedente?

Em suma, sim temos um precedente para casos análogos (não é uma decisão em recurso repetitivo para todos os casos que tratam do mesmo assunto – locação – temporada – Airbnb, nem tem validade “erga omnes” ).

Ou seja, vale como precedente para casos semelhantes, onde a unidade é utilizada de forma desvirtuada da destinação residencial. Por exemplo, alojamento/hospedagem com locação de cômodos/quartos a vários inquilinos e com oferta de serviços.

Dessa maneira, sendo evidente não se tratar do contrato típico de locação de temporada previsto em lei federal. Afinal, existem diversas formas e modalidades de locação previstas em lei, e também propostas por estas plataformas digitais.

“Ah, então não posso simplesmente proibir no meu condomínio a partir de amanhã a locação por temporada ou AIRBNB?”

Em síntese, não, não pode! Assim também, sob pena de ferir o direito de propriedade do condômino, até porque o síndico não é xerife!

Porém, o Condomínio pode e deve regulamentar as locações nas suas diversas modalidades previstas em lei, alterando suas normas internas. Dessa maneira, já deixando claro a destinação estritamente residencial das unidades autônomas, ainda ser vedada a locação do tipo “hospedagem/alojamento” com prestação de serviços que configura atividade comercial.

Por último, é interessante também regulamentar e verificar a possibilidade legal de restringir de subdivisão da unidade. Ou seja, locação de vários cômodos à vários inquilinos, visando, a segurança dos demais moradores e a garantia da finalidade residencial das unidades que compõe o condomínio.

Retrato da Morgana Schoenau, autora do artigo "Locação por Airbnb"

Morgana Schoenau – Advogada condominial

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