Após 21 anos sem alterações, o Código Civil brasileiro passou por atualizações que impactam diretamente a vida em condomínios. As mudanças trazem efeitos práticos na atuação dos síndicos, na convivência entre moradores e na forma como a legislação trata temas sensíveis, como inadimplência, assembleias, locações por temporada (como o Airbnb) e a figura do condômino antissocial.
Neste artigo, com base nas análises da advogada especialista em Direito Condominial Débora Camaroski, explicamos como essas alterações afetam a rotina condominial e o que síndicos e moradores devem fazer para se adequar à nova legislação.
Participação de inadimplentes em assembleias
Uma das mudanças que mais geram polêmica é a permissão para que inadimplentes participem das assembleias condominiais. Eles não podem votar, mas podem estar presentes.
Embora a medida tenha gerado críticas por parte de síndicos e moradores adimplentes, a nova regra também endurece as consequências para quem está com débitos no condomínio. Agora, além da taxa condominial, são considerados inadimplentes aqueles que deixam de pagar multas, indenizações por danos, bem como, qualquer valor devido ao condomínio.
Outra alteração significativa foi a elevação do teto da multa por atraso: antes era limitada a 2%, agora pode chegar a até 10%, oferecendo maior poder de cobrança por parte da administração.
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Vendas de imóveis e quem responde pela dívida
Com as mudanças no Código Civil, o vendedor de um imóvel precisa informar ao condomínio sobre a venda. Caso contrário, ele continua sendo responsável pelas dívidas condominiais mesmo após a transferência da propriedade.
“Essa regra evita dificuldades jurídicas na hora de identificar o responsável pelas taxas atrasadas e proporciona maior segurança para a cobrança de débitos”, explica Débora.
Proibição do Airbnb
Um dos pontos mais discutidos entre síndicos nos últimos anos finalmente ganhou respaldo legal. O novo Código Civil proíbe a locação por plataformas como Airbnb, a menos que essa prática esteja expressamente autorizada na convenção do condomínio.
Antes, era necessário proibir o Airbnb por meio do regimento interno. Agora, porém, a lógica se inverte: a locação por curta temporada só é permitida mediante autorização formal.
Isso impacta principalmente os imóveis destinados a investimento em cidades turísticas, como Balneário Camboriú e Itapema. Por outro lado, acompanha uma tendência mundial, com diversos países restringindo ou regulamentando esse tipo de locação.
Condômino antissocial e inadimplente crônico
O novo Código Civil também amplia a definição de condômino antissocial, assim permitindo que o inadimplente contumaz (aquele que deixa de pagar por longos períodos) seja enquadrado nesta categoria.
Com isso, explica a advogada, abre-se caminho para a aplicação de multas mais severas (até cinco vezes o valor da cota condominial) e, em última instância, até para a retirada judicial do condômino do imóvel, em casos extremos de desequilíbrio na convivência.
Modernização do regimento interno
Com tantas mudanças legais, é fundamental portanto que os síndicos atualizem o regimento interno e a convenção do condomínio. Afinal, esses documentos são a base da governança condominial e precisam refletir as novas regras.
“O ideal é que o regimento seja um documento mais flexível, que possa ser alterado com quórum simples em assembleia, acompanhando o ritmo das transformações sociais, tecnológicas e jurídicas”, pontua Débora. Isso inclui temas recentes como:
- Regras para carregamento de veículos elétricos;
- Capítulo específico sobre assédio moral e sexual;
- Normas claras sobre a presença de pets;
- Comunicação digital e registro eletrônico de assembleias.
O papel essencial dos profissionais especializados
Frente a esse novo cenário, a assessoria de advogados especializados em Direito Condominial se torna indispensável. Dessa forma, esses profissionais garantem que as alterações legais sejam incorporadas de forma correta e segura, evitando riscos futuros de nulidade ou conflitos judiciais.
Além disso, a parceria com síndicos profissionais, administradoras modernas e consultores técnicos permite que os condomínios enfrentem os desafios do presente com planejamento e visão estratégica.
Conclusão
Em conclusão, as mudanças no Código Civil trazem tanto desafios quanto oportunidades para os condomínios brasileiros. “Síndicos atentos e bem assessorados devem aproveitar o momento para revisar normas internas, atualizar documentos e fortalecer a cultura de planejamento”, informa a advogada.
Num contexto de legislação mais exigente e moradores cada vez mais conscientes dos seus direitos, a boa gestão é aquela que antecipa problemas, promove diálogo e garante segurança jurídica para todos.
Por fim, se o seu condomínio ainda não passou por uma revisão jurídica e normativa nos últimos anos, este é o momento ideal para iniciar esse processo e garantir conformidade com o novo Código Civil.
