A pergunta é simples, mas a resposta está longe de ser confortável: se o inadimplente deixar de arcar com os custos da cobrança, quem paga essa conta? Aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 6018/25 reacende esse debate ao propor uma mudança que pode impactar diretamente a rotina financeira dos condomínios.

A proposta altera o Código Civil Brasileiro para declarar nula qualquer cláusula de convenção condominial que imponha ao morador inadimplente o pagamento de honorários advocatícios contratuais na fase extrajudicial. Na prática, isso significa impedir que o custo da cobrança administrativa seja transferido ao devedor, mesmo quando essa previsão foi aprovada pelos próprios condôminos.

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O que muda na prática

Hoje, o Código Civil já estabelece limites claros para a penalização do atraso nas cotas condominiais, restringindo os encargos à multa, juros e correção monetária. O projeto reforça essa lógica ao afastar a possibilidade de incluir honorários contratuais nessa conta.

O fundamento jurídico é conhecido: os honorários contratuais decorrem de um acordo firmado entre o condomínio e o advogado, não podendo ser automaticamente exigidos de quem não participou dessa contratação. Trata-se da aplicação do princípio da relatividade dos contratos, segundo o qual os efeitos de um contrato não atingem terceiros.

A diferença entre os honorários

Nesse ponto, é essencial distinguir os honorários contratuais dos honorários de sucumbência, previstos no Código de Processo Civil. Estes são fixados pelo juiz e pagos pela parte vencida ao final de um processo judicial. Já os honorários contratuais referem-se à atuação do advogado na fase extrajudicial, quando ainda há tentativa de solução amigável.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vem sinalizando que não pode-se simplesmente repassar esses custos ao devedor. O projeto, portanto, não surge do nada, mas busca consolidar esse entendimento.

Quando a cobrança deixa de ser individual

O problema surge quando se observa o efeito prático da medida. O condomínio não pode deixar de pagar suas contas nem suspender serviços essenciais. Ele depende do rateio entre os moradores para manter a operação. Quando há inadimplência, sente-se o impacto no caixa. Se, além disso, o custo da cobrança também não puder ser atribuído ao devedor, ele será inevitavelmente absorvido pela coletividade.

Isso significa que os condôminos adimplentes passam a arcar não apenas com a ausência do pagamento, mas também com as despesas necessárias para tentar recuperar esse crédito. A conta não desaparece — apenas muda de endereço.

O tempo da Justiça e o risco da judicialização

Outro aspecto que merece atenção é o tempo necessário para recuperar judicialmente uma dívida condominial. Embora a legislação permita a execução com base no Código de Processo Civil, o recebimento está longe de ser imediato. Mesmo em casos mais simples, pode levar meses. Em situações mais complexas, com defesa do devedor ou dificuldade de localizar bens, o processo pode se estender por anos.

Nesse intervalo, o condomínio continua funcionando normalmente, acumulando despesas que precisam ser pagas. A cobrança extrajudicial, nesse cenário, funciona como uma tentativa de solução mais rápida e menos onerosa.

Há ainda um aspecto frequentemente ignorado: levado ao Judiciário, o devedor passa a enfrentar um ambiente mais rígido. Uma vez iniciada a execução, os prazos se tornam mais curtos e as medidas mais severas. Não sendo quitada a dívida, o processo pode avançar para a penhora e, em última instância, levar o imóvel a leilão para satisfação do débito.

Nesse sentido, a cobrança extrajudicial, além de menos custosa para o condomínio, tende a ser também menos desgastante para o próprio devedor, pois permite maior espaço para negociação e regularização antes que a situação atinja um nível mais gravoso. Ao limitar esse mecanismo, o projeto pode acabar incentivando a judicialização precoce, com aumento de custos, maior sobrecarga do sistema e consequências mais duras para todas as partes envolvidas.

Impactos na gestão e na atuação jurídica

Os reflexos dessa mudança não recaem apenas sobre os números do orçamento, mas também sobre a dinâmica de gestão e a atuação dos profissionais envolvidos. Síndicos passam a lidar com um cenário mais sensível, em que cobrar deixa de ser apenas uma medida administrativa e passa a envolver decisões financeiras mais delicadas, com potencial aumento de desgaste junto aos condôminos adimplentes.

Do ponto de vista jurídico, advogados que atuam na recuperação de crédito condominial também sentem o impacto. A limitação da cobrança extrajudicial pode reduzir a efetividade das soluções consensuais e antecipar a judicialização, deslocando para o Judiciário demandas que, até então, resolveriam de forma mais rápida e menos onerosa.

Na prática, o projeto redesenha esses papéis: o síndico passa a administrar um orçamento mais pressionado e decisões potencialmente impopulares, enquanto o advogado vê sua atuação migrar de um campo preventivo e resolutivo para um ambiente mais formal, lento e custoso.

Inadimplência e o impacto no valor da taxa

A inadimplência, por si só, já exerce pressão sobre o valor das taxas condominiais. Isso não significa que seja o único fator responsável por custos elevados, mas é inegável que contribui para o desequilíbrio financeiro. Em estruturas baseadas no rateio, quando um não paga, os demais precisam compensar para que o condomínio continue operando.

Com a nova proposta, esse impacto tende a se intensificar, já que a coletividade suportará mais um custo — o da cobrança.

Entre proteger o devedor e preservar o coletivo

O avanço do PL 6018/25 evidencia um dilema relevante: como equilibrar a proteção ao devedor com a sustentabilidade financeira do condomínio? Ao vedar o repasse dos honorários extrajudiciais, o projeto corrige uma questão formal, mas pode gerar um efeito prático que penaliza justamente quem cumpre suas obrigações.

Enquanto isso, outros ordenamentos seguem caminho diferente. Na Espanha, a Ley de Propiedad Horizontal tem evoluído no sentido de fortalecer os mecanismos de recuperação do crédito condominial, reconhecendo que a inadimplência não é um problema individual, mas coletivo.

No Brasil, o caminho pode ser outro. Ao limitar os instrumentos de cobrança fora do Judiciário, o risco é transferir ainda mais custos para quem já paga em dia. E aqui surge a pergunta inevitável: é justo que o condômino adimplente arque não apenas com a sua própria obrigação, mas também com os efeitos da inadimplência alheia?

Em um cenário em que as famílias já lidam com orçamentos apertados, a eventual aprovação do projeto pode consolidar uma dupla penalidade silenciosa: pagar em dia e, ainda assim, assumir o custo de quem não paga. Porque, no fim, a conta do condomínio sempre fecha — a diferença está apenas em quem vai pagá-la.

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Cleuzany Lott | Advogada condominial

Marazul Piscinas