É muito comum haver confusão entre os institutos jurídicos da Associação Residencial e do Condomínio Edilício, pois ambos têm a finalidade comum da moradia. Todavia, a legislação é bastante clara ao diferenciá-los.

A Associação Residencial está prevista no artigo 61 do Código Civil e na Lei de Fracionamento do Solo; já os Condomínios, no artigo 1.331 do Código Civil e na Lei de Incorporações Imobiliárias. Embora mensurados no mesmo diploma legal, aparecem em artigos e momentos distintos do código, destacando-se suas diferenças.

A Associação possui personalidade jurídica e pode ser formada por grupos com interesses comuns — no caso das Associações Residenciais, por moradores. É criada a partir do loteamento já empreendido, quando seus proprietários se reúnem para alcançar maior controle e proporcionar segurança e bem-estar comuns.

A gestão, realizada por um Presidente, tem função semelhante à do síndico, que pode nomear sua equipe administrativa. As normativas são reguladas pelo Estatuto e pelo Regimento Interno.

___________________________________________________________________________________________________

Talvez você tenha interesse:

__________________________________________________________________________________________________

Personalidade e gestão do Condomínio Edilício

O Condomínio é constituído por meio do projeto de incorporação, que determina as áreas privativas de cada unidade e as áreas comuns. Nesse ato, define-se então a fração ideal de cada unidade, implicando a responsabilidade de seu titular perante o condomínio.

Diferentemente da Associação, o Condomínio não possui personalidade jurídica — trata-se de um ente despersonalizado sui generis. Ou seja, sua administração cabe ao síndico, cujas atribuições estão no artigo 1.347 do Código Civil, ao Conselho Fiscal (também previsto no Código) e ao Conselho Consultivo, designado pela Lei de Incorporações Imobiliárias.

No que tange à arrecadação das taxas, nos Condomínios Edilícios os moradores ficam obrigados a contribuir para o rateio das despesas comuns por meio da cobrança de taxa condominial. Dessa forma, essa vinculação está respaldada na convenção, no regimento interno e no Código Civil.

Nas Associações Residenciais, o estatuto pode instituir a taxa associativa, mas, diferentemente do condomínio, cuja cobrança tem vínculo obrigacional legal, na associação essa contribuição é voluntária, dependendo da adesão do morador.

Uma das grandes dúvidas sobre as Associações Residenciais refere-se à obrigatoriedade de associação e pagamento de taxa mensal para sua manutenção. Em linhas gerais, entende-se que uma adesão voluntária — entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF). Apesar de ventilarem temas correlatos em tribunais, a contribuição associativa não alcança a mesma compulsoriedade da taxa condominial.

Ou seja: nas Associações Residenciais, a taxa de manutenção não possui garantia real, pois decorre da adesão voluntária e constitui crédito pessoal. Já nos Condomínios Edilícios, a obrigação de pagar a taxa vincula-se ao imóvel, assim servindo como garantia em caso de inadimplência.

Fernanda Pfeilsticker | Advogada