A cada novo empreendimento entregue em Balneário Camboriú, Itapema e região, o síndico se depara com a responsabilidade de receber, vistoriar e proteger todo o patrimônio comum. Porém, nem sempre o condomínio chega às mãos do gestor sem “surpresas” chamados vícios construtivos.
Por exemplo, fissuras, infiltrações, pisos trincados e tubulações defeituosas podem emergir logo após a entrega, gerando conflitos judiciais e desgastes em assembleias.
Para orientar síndicos profissionais e moradores que acumulam essa função, convidamos a advogada Patrícia Hermes, especialista em Processo Civil e Direito Imobiliário, e o síndico profissional e advogado William Cruz de Souza, com 11 anos de experiência, para um bate-papo esclarecedor sobre procedimentos, cautelas e ações práticas.
A importância da vistoria técnica na entrega da obra
Logo na entrega, o síndico deve promover uma vistoria detalhada das áreas comuns e das unidades autônomas, orienta Dra. Patrícia. Essa inspeção, formalizada por meio de um Relatório Técnico (RT) assinado por engenheiro habilitado, documenta eventuais vícios aparentes — trincas em paredes, rejuntes soltos, infiltrações em garagens. “É o primeiro passo para evitar questionamentos futuros e anular ou minimizar gastos indevidos do condomínio”, completa a advogada.
William reforça que quando você não exige essa vistoria, corre o risco de perder o prazo de garantia e ficar refém de demandas que levam anos para serem julgadas. “Contratar um profissional de confiança desde o início permite que o síndico encaminhe à construtora eventuais reparos simples, ainda em fase de obra, sem estender processos judiciais”, complementa o síndico.
Vícios ocultos: Quando e como identificar
Nem todos os defeitos se revelam de imediato. “Vícios ocultos podem surgir meses ou até anos depois”, explica Patrícia. Nesse caso, cabe ao síndico solicitar um estudo técnico aprofundado:
- Engenheiro perito faz ensaios de solo, análise de fissuras e levantamento das causas estruturais.
- Relatório pericial detalha se o problema decorreu de falha de projeto, execução ou falta de manutenção.
“Só assim podemos exigir responsabilidade da construtora ou definir se o condomínio arcará com as correções”, afirma a especialista. Em um prédio, unidades fechadas por anos podem esconder vazamentos que só aparecem quando se instala um revestimento; sem RT e perícia, não há como comprovar origem.
___________________________________________________________________________________________________
Talvez você tenha interesse:
- Cuidados para tomar na deliberação de obras
- A carreira do síndico profissional e os desafios da Gestão Condominial
- Saúde Mental é tema de evento que reúne Síndicos em Balneário Camboriú
- Como transformar a gestão condominial em um negócio de sucesso?
- Entenda como o cooperativismo impulsiona o desenvolvimento sustentável em Santa Catarina
__________________________________________________________________________________________________
Negociação e ação judicial
Após documentar os defeitos, o próximo passo é tentar composição amigável. “A mediação pode ser mais rápida e menos onerosa do que um processo que, em muitos casos, ainda não tem sentença após 10 anos”, ressalta Patrícia. Caso a construtora se recuse a reparar, o síndico deve:
- Ingressar com ação de obrigação de fazer, requerendo a execução da obra;
- Pleitear indenização por danos materiais ao condomínio;
- Exigir perícia judicial, se necessário.
William conta um caso emblemático: um vazamento de gás ignorado por anos causou risco de explosão enquanto a disputa se arrastava. “O síndico, alertado pelo RT, acionou imediatamente a construtora e deu ordem de serviço”, relata ele. “A pressa, então, nesse tipo de reparo pode salvar vidas.”
Manual do proprietário
A princípio, a maioria das demandas judiciais teria sido evitada se o condomínio recebesse corretamente o Manual do Proprietário, critica Patrícia. Esse documento, exigido pela NBR 16.280, detalha prazos de garantia e instruções de manutenção (pintura em até três anos, vedação em cinco etc.). Sem ele, dessa forma, o condomínio perde o direito de cobrar reparos dentro do prazo e se vê obrigado a cobrir custos por falta de informação.
“Quando você sabe exatamente o que deve ser feito e em qual prazo, consegue planejar o orçamento e evitar surpresas no caixa do condomínio”, acrescenta William.
Contratação de empreiteiras
Para garantir que a obra seja bem executada, basta economizar escolhendo a proposta mais barata? Não, é preciso:
- Verificar idoneidade da empresa (certidões negativas, registro no CREA).
- Exigir orçamento detalhado e contracto escrito: escopo, prazos, valores e cláusulas de penalidade.
- Parcelar pagamento atrelado ao avanço físico da obra — nunca pagar 100% antecipado.
“Isso é um investimento, não despesa”, reforça William. “Com engenheiro próprio para fiscalização e contrato bem redigido, assim você minimiza riscos de abandono de obra ou serviços mal executados.”
No calor das assembleias, é comum que o síndico seja pressionado a autorizar reparos rápidos sem documentação. “O gestor condominial é o guardião da estrutura e pode responder civil e criminalmente em caso de omissão”, lembra Patrícia. Ou seja, se o síndico identificar um risco iminente — pastilhas soltas na fachada, escada sem corrimão, infiltração próxima ao quadro elétrico — e não providenciar correção, estará assumindo essa culpa.
Portanto, documentar todas as decisões em ata de assembleia e em relatórios técnicos é a melhor forma de demonstrar que o síndico cumpriu seu dever de diligência.
Gestão preventiva como pilar da qualidade de vida
Em conclusão, a condução de obras em condomínios vai muito além de contratar pedreiros e pintores: envolve vistoria, perícia, negociação e, em última instância, ação judicial. Como lembra a advogada Patrícia, a prevenção e a informação são as melhores defesas contra longos litígios. Ou seja, um síndico bem preparado ganha credibilidade e qualidade de vida para todos os moradores.
Em um mercado de alto valor imobiliário, como o de Balneário Camboriú e de Itapema, adotar práticas responsáveis e documentadas não é apenas obrigação legal, mas estratégia de preservação patrimonial. Por fim, para síndicos moradores e profissionais, a palavra de ordem é diálogo com especialistas — advogados, engenheiros e colegas de categoria — e atuação preventiva para garantir um condomínio sólido, seguro e valorizado.
