A gestão condominial é um tema que exige atenção meticulosa às regras e convenções estabelecidas. No Brasil, a maioria das convenções condominiais adota a regra de que cada unidade condominial tem direito a um voto.

Esta prática é baseada na permissão legislativa que permite que cada condomínio ajuste suas regras de acordo com suas necessidades específicas, seguindo os preceitos da Lei 4.591/64 e do Código Civil.

Contudo, essa prática pode ser manipulada por meio do fracionamento de unidades condominiais, resultando em uma majoração fraudulenta de votos.

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O que é uma Unidade Condominial?

Uma unidade condominial, ou autônoma, é definida na convenção original do condomínio. Essa definição é crucial para evitar interpretações errôneas que possam levar à manipulação de quóruns para aprovações de mudanças.

“Cada unidade autônoma tem um voto, independentemente de sua metragem ou contribuição no rateio, garantindo igualdade entre os proprietários”, pontua a advogada Lívia Vieira.

Imagine um edifício residencial e comercial onde, na sua instituição, estabeleceram as seguintes unidades:

  • 2 apartamentos;
  • 9 pavimentos com 360 m² cada;
  • 5 lojas com 100 m² cada.

Neste cenário, a convenção estipula que cada unidade tem um voto, totalizando 16 votos no condomínio. “Suponha que o proprietário de duas lojas queira alterar a destinação de seus imóveis para um ramo funerário, mas não obtém o quórum necessário na assembleia. Insatisfeito, ele decide fracionar suas duas unidades, obtendo assim 10 novos índices cadastrais para fins de IPTU”, comenta a advogada.

Fracionamento de Unidade Condominial

Com a autorização municipal, o proprietário averba o fracionamento no Cartório de Registro Imobiliário, transformando suas duas matrículas imobiliárias em dez. Na assembleia seguinte, ele alega ter direito a dez votos, não mais dois, devido ao aumento no número de unidades registradas.

Essa manobra, apesar de legalmente possível, é moralmente questionável. Ela aproveita a falta de conhecimento técnico da maioria dos condôminos e podendo acompanhar de argumentação jurídica frágil. O objetivo é impor a vontade do proprietário sobre os demais, obtendo vantagens ilegais, como a alteração da destinação de uso das unidades.

“Em cidades como Belo Horizonte, essa prática é comum, especialmente em condomínios comerciais antigos que não se atualizaram conforme as necessidades modernas. Proprietários mal-intencionados fracionam suas unidades para garantir quóruns favoráveis às suas propostas, mantendo o controle sobre as decisões do condomínio”, informa Lívia.

Contradição com a Convenção Condominial

A convenção condominial é clara ao definir o que constitui uma unidade autônoma. A criação de novas matrículas imobiliárias não altera o número original de unidades estipuladas na convenção. A tentativa de equiparar novas matrículas a unidades autônomas é um absurdo jurídico e moral.

Unidade condominial é aquela definida na instituição do condomínio e na convenção, não aquelas criadas posteriormente para conveniência do proprietário.

“Assim, um pavimento de 360 m² que originalmente tem direito a um voto não pode ser fracionado em dez unidades de 36 m², cada uma com direito a um voto”, informa. Para a advogada, tal conduta deve ser repudiada tanto internamente nas assembleias quanto judicialmente.

Convenção do Condomínio: Segurança jurídica e estabilidade

A princípio, a segurança jurídica e a estabilidade são pilares das convenções condominiais. Dessa forma, permitir que um proprietário manipule o número de votos por meio do fracionamento de unidades subverteria essa estabilidade, resultando em assembleias caóticas e decisões arbitrárias.

O fracionamento de unidades para aumentar o número de votos não cria novas unidades condominiais, apenas novas matrículas imobiliárias. Esses conceitos não são sinônimos e não devem ser confundidos.

Portanto, a prática de fracionamento para majoração de votos deve ser rigorosamente combatida para preservar a integridade das relações condominiais.

Em conclusão, a gestão de um condomínio exige respeito às convenções estabelecidas para garantir uma convivência harmoniosa e justa entre os condôminos. Ou seja, o fracionamento de unidades com o intuito de aumentar o número de votos é uma prática fraudulenta que compromete a integridade do processo decisório.

Por fim, manter a clareza sobre o que constitui uma unidade condominial é essencial para evitar abusos e assegurar que todos os condôminos tenham voz igualitária nas deliberações do condomínio.

Redação Condomeeting com informações advogada Lívia Vieira

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