O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que imóveis em condomínios residenciais utilizados para locações de curta temporada, como no Airbnb, precisam de autorização formal do condomínio para funcionar nesse formato. A decisão reacende o debate sobre o uso de plataformas digitais em edifícios residenciais e os limites entre o direito de propriedade e as regras de convivência condominial.

O entendimento foi firmado pela Segunda Seção do STJ e estabelece que a alteração da destinação residencial de uma unidade exige aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.

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O que decidiu o STJ sobre Airbnb em condomínio?

O caso analisado envolveu uma proprietária que alugava seu apartamento para estadias curtas por meio do Airbnb, sem autorização específica do condomínio. O condomínio alegou que a convenção previa uso exclusivamente residencial e que a alta rotatividade de hóspedes alterava a dinâmica do prédio, impactando questões como segurança, sossego e controle de acesso.

Por maioria, os ministros entenderam que a exploração econômica frequente da unidade descaracteriza o uso puramente residencial do imóvel. A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que o meio utilizado para ofertar o imóvel não altera a natureza da atividade.

Segundo Nancy, “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio.” A ministra também afirmou que plataformas digitais ampliaram a rotatividade de pessoas nos condomínios, gerando novos conflitos relacionados à convivência e à segurança.

Decisão do STJ não cria lei, mas influencia julgamentos

Embora a decisão tenha grande repercussão nacional, é importante destacar que ela não se trata de uma nova lei. O entendimento foi firmado pelo STJ dentro de um caso concreto e serve como orientação jurídica para situações semelhantes analisadas pela Justiça.

Na prática, a decisão pode influenciar fortemente o posicionamento de juízes e tribunais em ações envolvendo Airbnb em condomínios residenciais, especialmente quando houver discussão sobre mudança de destinação do imóvel.

Ou seja, condomínios passam a ter um respaldo mais sólido para exigir aprovação assemblear antes da autorização desse tipo de locação de curta temporada.

O que diz o Código Civil sobre uso residencial?

O Código Civil determina que os condôminos devem respeitar a destinação do empreendimento prevista na convenção condominial.

Quando o condomínio possui finalidade residencial, as unidades também devem ser utilizadas com finalidade residencial. Para alterar essa destinação, o artigo 1.351 exige aprovação de dois terços dos proprietários.

Com base nisso, o STJ entendeu que a utilização constante de plataformas como Airbnb pode configurar atividade incompatível com a finalidade originalmente prevista para o edifício.

Airbnb defende direito de propriedade

O Airbnb participou do processo como interessado e afirmou que a decisão analisada seria um caso pontual.

Em nota, portanto, a plataforma argumentou que restringir locações por temporada pode violar o direito constitucional de propriedade e afirmou que continuará defendendo os anfitriões que utilizam seus imóveis para gerar renda.

O tema, porém, segue dividindo opiniões entre proprietários, síndicos e moradores.

Impactos para síndicos e condomínios

A decisão aumenta a importância da convenção condominial e das regras internas sobre locação por temporada.

Para especialistas do setor condominial, o julgamento reforça alguns pontos fundamentais:

  • necessidade de regras claras sobre hospedagem temporária;
  • importância de assembleias para deliberação do tema;
  • controle de acesso e segurança de moradores;
  • preservação do sossego e da finalidade residencial do prédio.

Além disso, condomínios que enfrentam conflitos envolvendo Airbnb podem utilizar o entendimento do STJ como fundamento jurídico em notificações, assembleias e ações judiciais.

Tendência é de aumento das discussões sobre Airbnb em condomínios

Com o crescimento das plataformas digitais de hospedagem, o tema vem ganhando cada vez mais espaço no Judiciário brasileiro.

Nesse sentido, a decisão do STJ tende a servir como referência importante para síndicos, administradoras, advogados condominiais e proprietários que desejam entender quais são os limites legais da locação por curta temporada em condomínios residenciais.

Por fim, mais do que proibir ou permitir o Airbnb, o julgamento reforça a necessidade de equilíbrio entre o direito individual do proprietário e o direito coletivo dos moradores à segurança, previsibilidade e convivência harmoniosa.

Lanume Weiss
Marazul Piscinas