Aplicar uma multa condominial parece uma medida simples, mas um erro no procedimento pode transformar uma penalidade em prejuízo para o próprio condomínio. Foi o que aconteceu em um caso julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que anulou uma multa aplicada a um morador por falta de notificação adequada e ainda manteve a condenação do condomínio.

Portanto, a decisão serve de alerta para síndicos, administradoras e conselhos: não basta constatar uma infração. É preciso seguir rigorosamente o que determina a convenção condominial, garantir o direito de defesa do morador e comprovar que a notificação foi efetivamente entregue.

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Justiça anulou multa por falta de notificação formal

O caso envolveu um condomínio de Campinas (SP), que aplicou uma multa de aproximadamente R$ 1 mil a um morador por supostas infrações ao regulamento interno, como excesso de barulho e descarte inadequado de bitucas de cigarro.

O problema é que, segundo a decisão judicial, o condomínio não cumpriu um requisito previsto em sua própria convenção: a emissão de uma advertência escrita antes da aplicação da penalidade.

Ou seja, sem essa etapa e sem comprovar que o morador foi devidamente comunicado, a multa foi considerada inválida.

Ao analisar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença que anulou a cobrança por entender que não houve respeito ao procedimento previsto pelo regulamento interno nem garantia do contraditório e da ampla defesa.

A convenção do condomínio deve ser respeitada

Um dos principais pontos da decisão é que o próprio condomínio deixou de cumprir as regras estabelecidas na convenção condominial.

Se o documento prevê advertência por escrito antes da multa, esse procedimento precisa ser seguido. Caso contrário, a penalidade pode ser anulada judicialmente, independentemente da existência ou não da infração.

A decisão reforça que as normas internas não vinculam apenas os moradores, mas também a administração do condomínio.

Na prática, muitos síndicos acreditam que comunicar verbalmente o morador, enviar uma mensagem por aplicativo ou deixar um aviso informal seja suficiente.

Contudo, quando o assunto chega ao Judiciário, o que prevalece é a capacidade de comprovar que a notificação foi entregue.

Por isso, especialistas recomendam utilizar meios que permitam comprovação, como protocolo de recebimento, carta registrada com aviso de recebimento (AR), assinatura do condômino ou sistemas eletrônicos que registrem o recebimento da comunicação.

Sem essa prova, o condomínio pode ter dificuldades para demonstrar que respeitou o procedimento exigido.

Direito de defesa também vale dentro do condomínio

Outro aspecto destacado pelo Tribunal foi o respeito ao contraditório e à ampla defesa.

Embora os condomínios tenham autonomia para aplicar penalidades previstas na convenção e no Código Civil, não se pode impor essas sanções de forma arbitrária.

Portanto, deve-se informar o morador sobre a infração, conhecer os motivos da penalidade e ter oportunidade de apresentar sua versão dos fatos quando previsto nas normas internas.

Esse procedimento reduz conflitos, fortalece a transparência da gestão e oferece maior segurança jurídica para todas as partes.

O que síndicos podem aprender com essa decisão

O caso serve como um importante alerta para evitar problemas futuros.

Antes de aplicar qualquer multa, é recomendável que a administração:

  • confira o que determina a convenção e o regimento interno;
  • realize a advertência prévia quando exigida;
  • formalize todas as comunicações por escrito;
  • utilize meios que comprovem o recebimento da notificação;
  • arquive documentos, registros e protocolos relacionados à infração.

Esses cuidados ajudam a evitar a anulação de uma penalidade posteriormente e protegem o condomínio em eventual discussão judicial.

Segurança jurídica começa na boa gestão

Aplicar multas faz parte da rotina da administração condominial e é um instrumento importante para garantir o cumprimento das regras de convivência.

No entanto, a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo demonstra que o procedimento é tão importante quanto a própria infração.

Quando o condomínio deixa de cumprir sua própria convenção ou não consegue comprovar que notificou o morador corretamente, pode-se considerar a penalidade nula, gerando prejuízos financeiros e desgaste para a gestão.

Por fim, a boa administração condominial deve atuar com transparência, respeito às normas internas e segurança jurídica, garantindo a condução de todos os procedimentos de forma correta e documentada.

Lanume Weiss
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