Acredito que este tenha sido um dos temas mais palpitantes dentro dos condomínios. No auge da pandemia do coronavírus em nosso país, por muitos moradores se julgarem no “poder” de fazer e desfazer obras dentro dos seus apartamentos.
Bem como, valendo-se somente do direito de propriedade, e neste caso agindo completamente em desconformidade às leis e normas vigentes, no auge da pandemia, quando todos ficaram isolados em casa, muitos condôminos decidiram reformar e fazer obras daquilo que por muito tempo não tiveram disponibilidade. Cuidado com as obras dentro das unidades!
Quando as obras são realizadas em lojas ou comércios de rua, os empresários se preocupam com o alvará e tentam cumprir todas as normas, já que existe fiscalização das subprefeituras e as obras nos comércios costumam ser muito mais visíveis.
O que não ocorre nos condomínios, pois os prédios, apesar de estarem suscetíveis às mesmas fiscalizações, as reformas são feitas sem uma liberação oficial e a ilegalidade é descoberta normalmente por denúncia. Ou quando há, infelizmente, o prenúncio de uma prejudicialidade maior ao condomínio ou à algum condômino.
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Legalidade
Precisamos lembrar que é dever de todo condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, conforme o Artigo 1.336, inciso II, do Código Civil. E para fiscalizar se a obra está ou não regular, o síndico do condomínio tem um papel primordial, afinal ele é o guardião do condomínio.
Em alguns documentos constitutivos dos condomínios, existe a exigência de enviar a planta modificativa, bem como a autorização para a realização da obra. E mesmo que essa norma não exista no condomínio, o síndico tem o poder e dever, no exercício de suas funções, de requerer ao condômino, antes do início da obra, o alvará ou o requerimento autuado. Além disso, a identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra.
Crucial para este assunto de segurança e durabilidade das edificações brasileiras é a norma da ABNT. A 16.280, que começou a valer em 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015. Ela preceitua que qualquer alteração feita nas edificações – inclusive as executadas dentro das unidades – deve ser comunicada ao síndico (obrigatório).
Essa norma vale para os condomínios. Seu maior objetivo é mudar a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio (haja vista os desastres que comentei acima, no início deste texto).
Norma Brasileira 16.280
Segundo a Norma Brasileira 16.280, para executar uma obra ou reforma dentro da unidade condominial, o proprietário/morador deverá apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverão acompanhar as obras, antes que elas se iniciem.
É preciso lembrar que pequenas modificações: pinturas, trocas de piso, entre outros do mesmo porte, não dependem de autorização. Mas deve-se obedecer normas internas como horário de barulho, envio de identificação de prestador de serviço, entre outras.
Assim, aconselho sempre o síndico a conversar com o condômino, e mediante autorização do condômino, poder verificar a obra no local, ou seja, dentro da unidade condominial e de preferência na presença de um engenheiro.
Mas se o síndico tiver que contratar um especialista para verificar a obra do condômino, quem irá arcar com esta despesa? Como então se adequar à Norma Brasileira 16.280?
Pois é, esta contratação envolve custos, e por isso aconselho discutir sobre quem arcará com ele. O ideal seria uma assembleia para debater o tema e deliberar sobre o morador que estiver tocando uma obra. Assim deliberar se sua unidade deverá arcar com os custos de um engenheiro ou arquiteto escolhido pelo condomínio. Para analisar a obra e dar mais segurança na aprovação das alterações.
Pode-se optar também para que o condomínio arque com este custo, o que acaba não sendo muito aceito pelos demais condôminos quando o assunto é levado à decisão assemblear. Mas é uma opção que deve ser levada à votação.
Em alguns casos morador e condomínio podem contar com apenas um profissional. Sendo ele um engenheiro ou um arquiteto.
Existe um quórum específico para deliberar sobre este assunto?
Sim, e ele é da maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um dos condôminos participantes. Mas o que fazer caso o condômino inicie uma obra sem a devida autorização?
Neste caso o síndico deverá notificá-lo a apresentar a respectiva autorização para a realização da obra sob pena de medidas legais cabíveis. E caso o síndico não seja atendido, a obra poderá ser paralisada até a situação seja regularizada.
Cuidado com as obras dentro das unidades!
O assunto “obras nas unidades condominiais” não se esgota aqui, mas deixarei para outros textos mais discussões sobre este tópico.
Amanda Accioli
AdvogadaCondominialista e SíndicaProfissional
Instagram: @acciolicondominial