É corriqueiro que as construtoras incluam na convenção condominial cláusulas abusivas que trazem onerosidade excessiva aos condomínios, impondo-as na assembleia de instalação.
A princípio, ocorre que no momento do registro da convenção dos empreendimentos, ou na ratificação da minuta da convenção antes do Habite-se, as construtoras detêm boa parte das unidades privativas.
O que resulta em uma verdadeira imposição das cláusulas dispostas na convenção condominial. E não propriamente uma busca ao atendimento dos interesses coletivos dos condôminos que habitam aquele empreendimento.
De praxe, as construtoras inserem cláusulas que as favorecem. Por exemplo, aquelas que permitem o pagamento de determinado percentual (menor) de cota condominial das unidades ainda não comercializadas. Esse tipo de operação tem sido reconhecida como abusiva pelo Superior Tribunal de Justiça.
Também são eivadas de vícios as cláusulas que impõem aos condôminos. Entre elas, a que durante os dois primeiros anos da entrega do condomínio, o síndico e a administradora sejam aqueles escolhidos pela construtora.
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A arbitrariedade e a imparcialidade
É evidente que a convenção condominial, lavrada e aprovada pela própria construtora, ao fixar a injusta disposição na qual os condôminos, têm arbitrariamente tolhido seu direito legítimo de votar naqueles administradores que realizarão a gestão do patrimônio comum.
Dessa forma, fazendo com que esses sejam obrigados a simplesmente aceitar o síndico e empresa administradora. Isso sem passar ao crivo da assembleia, de acordo com as disposições contidas no Código Civil, artigo 1.347.
A doutrina ensina que: a escolha do síndico é feita em assembleia geral, na qual votam condôminos, compromissários – compradores, cessionários de seus direitos e usufrutuários. (Francisco Eduardo Loureiro – Código Civil Comentado: doutrina de jurisprudência/Cláudia Luiz Bueno de Godoy [et. al.]; coordenador Cezar Peluso – 13. Ed – Barueri – SP – Manolo 2019. – Pag. 1.335, 1.336).
Por isso, não é demais lembrar que o síndico é o responsável legal do condomínio (Artigo 1.348, II, do Código Civil) e, em nome da massa condominial, poderá praticar todos os atos necessários à gestão.
Nesse momento extremamente sensível que é o início do condomínio, onde certamente haverá ainda questões relativas às obras entregues pelas construtoras, certamente o síndico e administradora impostos pelas construtoras não terão a imparcialidade necessária para a resolução dos problemas.
Outras questões
Nesse sentido, atenta a essa questão, a decisão proferida em sede de tutela antecipada, tornou sem efeito o item “Da Ordem do Dia” de uma Assembleia de Instalação diante da imposição pela construtora de um síndico de sua livre escolha.
Bem como, a prerrogativa unilateral da incorporadora de definir quem será o subsíndico do condomínio, bem como a administradora, tudo baseado em abusiva cláusula da convenção.
A decisão liminar ordenou a convocação de nova assembleia no prazo de trinta dias e, ainda, mitigou o direito ao voto da construtora para limitá-lo a 1 (voto) para cada cinco unidades, restabelecendo a igualdade de voto, dada a desvantagem dos condôminos face o construtor que detém a maioria das unidades privativas (TJSP – Processo Digital nº: 1009428-88.2022.8.26.0625) .
Celia Cristina Dourado | Especialista em Direito Imobiliário
