É responsabilidade do Síndico?

A manutenção das áreas comuns é um das questões de maior relevância para os gestores condominiais, pois, se trata de um poder-dever emanado da lei que confere ao síndico a competência e a responsabilidade de zelar pela conservação e segurança da edificação ou do conjunto de edificações.

Através da inspeção predial é possível realizar a análise técnica do edifício, a fim de que seja identificada a sua integridade, condições de uso e manutenção. No Brasil ainda não há uma lei federal que regule a matéria, existe o Projeto de Lei 6.014/2013, em tramitação na Câmara os Deputados.

Contudo, diversos municípios no país possuem legislação própria que impõe a obrigatoriedade da manutenção periódica e preventiva das edificações privadas, como é o caso de Porto Alegre, Salvador e Balneário Camboriú entre outras.

Em Balneário Camboriú, por exemplo,  a Lei Municipal nº 2805, de 12 de Março 2008, tornou obrigatória a realização de vistorias nas edificações da cidade, estabelecendo a periodicidade e exigência de parecer técnico elaborado por engenheiro, arquiteto com registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de Santa Catarina – CREA-SC, no qual deverão ser obrigatoriamente anexados o Formulário de Inspeção Técnica e a Ficha Técnica da Edificação, sob pena de aplicação de multa em caso de descumprimento.

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O síndico deve observar que o artigo 1.348 do Código Civil determina que compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pelos serviços que interessem aos possuidores”.

Já o artigo 186 prescreve que, “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” e será responsável pela reparação nos termos do artigo 927 do mesmo Código.

Dessa forma, na hipótese de um evento que provoque danos, o síndico poderá ser destituído e responder civilmente, e até criminalmente no caso de morte ou lesão corporal, caso haja desídia ou má gestão na manutenção e guarda das partes comuns do condomínio.

Cabe observar que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) editou em 21/05/2020 a NBR 1674 que trata das diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial. As normas técnicas não são possuem força de lei, mas podem ser utilizadas pelos juízes como instrumento de orientação no julgamento de ações de responsabilidade cível e criminal.

Recomenda-se que o síndico tenha conhecimento da dimensão das suas atribuições e da responsabilidade que poderá assumir como pessoa física, caso cometa atos ilícitos ou ocorram acidentes por falta de zelo no exercício das suas funções.

Assim, mesmo diante da lacuna legislativa, deverá adotar as medidas de prevenção e cuidado, bem como, a execução continuada dos serviços essenciais à segurança e preservação da edificação sob sua responsabilidade.

Valzira Souza Advogada Condominialista especialista em Direito Civil