Como gestores, devemos estar sempre atentos às normas do condomínio. Como síndica profissional, como não resido nos edifícios onde atuo, confio sempre nos funcionários e no conselho administrativo para serem meus olhos quando não estou presente.

Sendo assim, é evidente que hoje em dia temos todo um sistema de câmeras entre outros que monitoram os residenciais através de filmagens, fotos etc. Mas é sempre bom contar com a parceria daqueles que querem melhorar e manter a ordem do local.

Assim, em um dos condomínios que sou síndica na região do Itaim Paulista, aqui na Capital paulistana, em atendimento à solicitação do conselho consultivo, muito vigilante por sinal, solicitei ao meu jurídico uma notificação para uma unidade  concedendo-lhe a oportunidade de manifestar-se previamente.

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Ou seja, acho válido passar aqui como foi minha atuação para que outros gestores possam avaliar sua própria atuação em conjunto com as normas do seu condomínio.

Este condomínio constatou que no dia 26 de janeiro deste ano, aproximadamente às 19.30 horas, os moradores da unidade realizaram uma mudança fora do horário permitido. Conforme foto que foi anexada na notificação, o que contrariava o que determinavam as normas daquele residencial.

Aliás, horário este que os próprios moradores argumentaram que “nem era tão tarde assim e se “não deixaria passar desta vez, afinal eles trabalhavam muito e era muito difícil cumprir o horário que determinava o Regimento Interno”. 

Destaco ainda que tal conduta contrariava ainda as normas internas do Condomínio, em específico o Regimento Interno que trazia a seguinte redação:

Art. 23 – As mudanças deverão ser comunicadas ao Síndico, no mínimo com 02 (dois) dias de antecedência, devendo ainda ser informado o nome da empresa que realizará a mudança e deve ser acompanhado por alguém responsável pelo apartamento.

Art. 24 – O horário de obras e mudanças é de segunda a sexta-feira, das 08h00min às 12h00min e das 13h00 às 17h30min e aos sábados das 08h00min às 12h00min, sendo proibida a realização de obras e mudanças aos domingos e feriados.

Ademais, o ato praticado por aqueles moradores contrariavam os deveres impostos aos condôminos previsto no artigo 1.336, inciso VI, do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

V – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Assim, no que se refere na infração do artigo acima, o Regulamento Interno do condomínio, determinava a aplicação de penalidade de multa como abaixo:

Art. 34 – Fica estabelecida a multa de ½ (meia) maior contribuição condominial para infrações aos artigos acima. A cada reincidência de transgressão ao regimento, será aplicada nova multa em dobro do valor. Ainda, os reparos necessários por eventuais danos causados serão realizados pelo condomínio e cobrados no próximo boleto da taxa condominial da unidade infratora.

Sendo assim, tem o objetivo de promover a segurança e tranquilidade de todos os moradores do condomínio de forma prática e eficaz. Apesar de comprovadas as infrações da edificação, e considerando privilegiar as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, de forma preliminar.

Antes da aplicação da penalidade de multa, é necessário que desse a oportunidade àqueles para se manifestarem em relação aos fatos, para que assim houvesse argumentos pela assembleia geral dos condôminos, conforme estabelecia artigo 68 do Regulamento Interno.  

Entendem porque é tão importante que tenham um jurídico especializado em Direito Condominial?

A matéria é específica, e o síndico deve também conhecer as normas internas do condomínio onde atua para que possa sempre saber se está atuando dentro do regramento. E sempre devemos dar a oportunidade da defesa.

Assim, o jurídico deu um prazo de 10 (dez) dias contados do recebimento da notificação em relação aos fatos que violaram as normas internas e que eram, por sua própria natureza, passíveis de penalidade pecuniária no importe 1/2 (meia) maior cota condominial, e que seria automaticamente aplicada em caso de inércia dos mesmos ou no caso do Corpo Diretivo refutar as argumentações.

E você síndico (a) já passou por uma mudança fora do horário em seu condomínio? Conta aqui para mim como você atuou no caso.

Um forte abraço e até a próxima.

Amanda Accioli | Síndica Profissional, Consultoria e Advogada Condominialista