O Código Civil em seu artigo 1.350 traz que deverá o síndico convocar anualmente reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, contribuições dos condôminos e prestação de contas, eventualmente, eleger um síndico ou o substituto e alterar o regimento interno.
A legislação civil, ainda traz a obrigatoriedade da convocação de todos os condôminos para a assembleia, vinculando as suas deliberações quóruns para alguns casos específicos.
Em complemento, as convenções de cada condomínio trazem itens específicos para a realização de uma assembleia, elencando, a maioria das vezes, de forma taxativa, requisitos mínimos de elaboração de editais de convocação, bem como, como deverá ser feita a sua divulgação.
Além dessas prerrogativas iniciais, as convenções ainda prescrevem como deverá ocorrer a assembleia geral dos condôminos e os procedimentos pós assembleia, como por exemplo a divulgação de ata e a necessidade ou não de registro em cartório.
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Ao longo destes anos trabalhando na área condominial, me deparei com muitas assembleias que poderiam ter sido anuladas, pois se um condomínio tivesse tido interesse de socorrer o judiciário poderia ter conseguido facilmente uma sentença de anulação da assembleia, pois vícios esdrúxulos aconteceram.
Para se evitar um pedido de anulação de assembleia condominial por conta de vícios, todos os procedimentos prescritos em lei e convenção, antes, durante e depois da mesma, devem ser fielmente seguidos, evitando-se assim que irregularidades aconteçam.
Como evitar que vicios ocorram numa assembleia?
- Antes da assembleia: prestar bastante atenção nas formalidades que devem constar no edital, verificar se existe particularidades na convenção e seguir rigorosamente cada uma delas, enviando o edital na forma ali prescrita a todos os condôminos;
- No dia da assembleia: verificar o quórum de instalação daquela assembleia, seguir fielmente o quórum de votação dos itens constantes da ordem do dia, verificar as representações dos participantes não permitindo que condôminos inadimplentes votem, a não ser nos quóruns por unanimidade e não permitir que procuradores sem procuração possam votar, cumprir fielmente as formalidades prescritas na convenção quanto aos trabalhos da mesa e outras providências que porventura poderão existir na convenção ou legislação civil;
- Pós assembleia: verificar formalidades particulares de cada condomínio, as quais devem estar prescritas na convenção, cumprindo-se os prazos previstos para divulgação da reunião assemblear.
Como se nota, a assembleia condominial é fundamental e de suma importância para a vida do condomínio, pois e trada de órgão deliberativo que resolve quais serão os rumos a serem tomados por aquela comunidade condominial, razão pela qual devem ser seguidas as formalidades.
Desta feita, como diz o velho ditado, é melhor pecar pelo excesso de zelo do que pela falta de cuidados. Seguir os procedimentos prescritos em lei ou convenção são primordiais para o sucesso de uma assembleia e para que seja preservada a vontade dos condôminos nas deliberações, seguir as regras vale tanto para aquelas assembleias convocadas por síndicos, quanto aquelas convocadas por ¼ dos condôminos.
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