Não são raras as vezes que nos deparamos com Convenções condominiais estipulando taxas condominiais diferenciadas para as unidades da construtora que ainda não foram comercializadas.
Nos termos do artigo 32, j, da Lei 4591/64 o incorporador, para negociar as unidades autônomas de um novo empreendimento, deverá, dentre outras obrigações legais, arquivar no cartório competente de Registro de Imóveis a minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações e essa minuta acaba por ele sendo elaborada unilateralmente para, posteriormente, ser aprovada na assembleia de instalação do condomínio.
Mas em uma grande proporção de casos, na assembleia de instalação, as construtoras/incorporadoras ainda se apresentam como proprietárias de mais de 2/3 das frações ideais garantindo-lhes a aprovação da convenção elaborada unilateralmente e valida todas aquelas cláusulas nela estipuladas.
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Mas essa cobrança é legal no termo das Convenções?
Quando estas Convenções Condominiais é editada de forma UNILATERAL pela construtora, ela o faz em desconformidade com dois importantes princípios: o princípio constitucional da isonomia e o princípio da vedação do enriquecimento ilícito.
Não obstante a isto, a jurisprudência atual é completamente favorável ao reconhecimento da ilegalidade de toda e qualquer cláusula que favorece unilateralmente a construtora – leiam decisão TJ-PE – AI: 4007798 PE, Relator: Roberto da Silva Maia, Data de Julgamento: 20/10/2015, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/11/2015.
Ainda a esse respeito, cito o seguinte precedente do Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE.
A assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp 541.317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2003, DJ 28/10/2003, p. 294 – grifou-se)
Em nosso escritório, neste último mês de julho, nós notificamos uma construtora para que reconhecesse a nulidade presente em um artigo da Convenção Condominial redigida unilateralmente por ela, bem como requerendo que a partir da próxima contribuição condominial, a construtora realizasse o pagamento integral das taxas condominiais de propriedade da construtora, mesmo que ainda não tivessem sido comercializadas, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais necessárias no que se refere à anulação da cláusula atacada, bem como a cobrança das taxas condominiais devidas, sem prejuízo das perdas e danos que se apurariam.
Ora, a Construtora, enquanto detentora de unidades ainda não comercializadas, se encontra na mesma situação jurídica daquele condômino que adquiriu o imóvel para sua própria moradia ou para investimento: ambos são proprietários de unidades autônomas, não havendo um fator de “discrímen” razoável que solidifique essa diferença de tratamento, sob pena de quebra do princípio da paridade e enriquecimento indevido da construtora em detrimento dos demais condôminos.
A conclusão, portanto, é a de que as cláusulas da convenção, estipuladas unilateralmente pela construtora e que lhe conferem benefícios não extensíveis aos demais proprietários, revelam-se sempre abusivas.

